停摆的进度、拆了一部分的房屋，和等了又等的业主——这似乎是如今深圳旧改的常态。

也因此，一旦有项目能得到推进 ，总能牵动大量旧改业主的目光。

最近，福田华强南西片区城市更新单元终于有新动静，官方微信公众号 " 华强南西片区城市更新 " 宣布自 9 月 16 日起，项目实施主体深圳华强财富置业将对 15 栋楼启动拆除工作。

这个僵持了 16 年的旧改项目，真的走进新阶段了吗？

现场实探华强南西片区旧改

大型器械在场，小区内未完全搬空

华强南西片区城 市更新项目与 " 中国电子第一街 " 华强北仅一路之隔，周边配套成熟，南侧是深圳中医院，北侧有世纪汇、中航城君尚购物中心等大型商业体，附近有 1/7/11 号线 3 条地铁环伺。

项目最早于 2010 年立项，至今已有 16 年之久，改造范围包括华强花园、华粤小区等，合计 33 栋建 筑、777 个专有部分，当中大部分建筑建于上世纪 80 年代，步梯外墙斑驳、窗台锈迹斑斑 。

▲华强花园

2015 年，项目规划方案获批复，计容建面约 29.95 万㎡，规划容积率 9.3，其中住宅约 9.7 万㎡（含保障房约 1.46 万㎡），商业、办公及酒店约 13.91 万㎡、公寓 4.95 万㎡，公配 1.38 万㎡。

▲项目位置 | 图源：城市更新网

自规划批复后，这个旧改项目陷入漫长的博弈期，直至 2023 年才有明显的推进动作。

2023 年 7 月， 深圳华强财富置业有限公司被公开选定为 华强南西片区旧改市场主体，同年 9 月启动行政调解，成为福田首个启动行政调解的旧改项目。

2026 年 8 月， 最后一批征收补偿决定书正式公告；9 月，项目实施主体正式获得确认，并进入到楼体拆除阶段。

根据施工时间表，这次要拆除的并非华强花园全部楼栋，而是华强住宅区 7 栋楼、华粤住宅区 5 栋楼，以及华强肉菜市场综合楼（财富酒店）、新华书店营业楼和垃圾转运站。整个施工工期预计 4 个半月。

▲图源：微信公众号 " 华强南西片区城市更新 "

项目内曾有至少 3 次的拆除工作，一次是 2020 年出于地铁 11 号线东延的建设需要，华强花园 36 栋被提前拆除，业主被安置到南华村棚改项目。

2025 年 6 月实探发现，上步商业大厦西侧房屋被拆除。

▲ 深圳买房计划摄于 2025 年 6 月中

后续，项目范围内几栋楼也被拆除，但从深圳住建局官网了解到，这批房屋属于在未办理拆除备案的情况下被违法拆除，公司遭到红色警示。

▲图源：深圳市住房和建设局

9 月 16 日 -17 日，" 深圳买房计划 " 两度实探华强花园，项目范围内已有大型器械在场，但在工作时间内未见有作业迹象。有知情人士透露，拆除工作延迟了，却未说原因。

▲ 9 月 17 日实探华强花园旧改项目

▲ 24 栋等多栋房屋在去年被提前拆除

现场所见，华强花园大部分房屋已搬空，但零星房源阳台上仍晾晒着衣服，小区内有居民走动和出入，多为上了年纪的中老年人。

留给深圳存量旧改的时间不多了

一批项目或被列入退出清单

华强南西片区项目即将开启拆除工作，再加上有行政力量的推动，顺利推进改造只是时间的问题。

相比起华强南西片区， 更多项目可能等不到这一天。根据深圳最新的分类处置要求，那些进度缓慢没有实质性改造动作的存量旧改，将面临被清退的可能。

据合一城市更新监测，截至 9 月 13 日，深圳已列入城市更新计划项目有 1063 个， 公示实施主体项目只有 567 个，按数量来看，计划实施率只有 53.3%。

而实施主体确认也仅是项目改造里的一个节点，不代表后续皆是坦途。合一城市更新集团董事总经理罗宇强调："城市更新实施主体确认的条件，是拆迁签约率达到 100%。但签约 100% 不等于 100% 收房；收房 100%，也不等于产权 100% 注销。" 要全部条件达成，项目才能供地开发建设。

梳理来看，深圳存量旧改进度缓慢，是因为 " 太难啃 " 了。以宝安为例，9 月初，宝安区城市更新和土地整备局土地整备科相关负责人接受媒体采访时表示：

" 经过多轮高强度的城市更新和土地整备以后，目前宝安存量土地二次开发大都进入到‘啃硬骨头’阶段，权属比较清晰的、区位优势比较明显、改造难度较低的地块，基本已经完成了第一次改造，剩下的难度都比较大。"

其透露，宝安的工作思路是分级推进、分类处置，通过精准盘活、系统统筹和集中攻坚来处理这些 " 硬骨头 "。

事实上，深圳留给这些存量旧改的时间也不多了。

早在省自然资源厅关于低效用地再开发征求意见稿发布前，一份深圳 " 三旧 " 改造项目分类处置评估文件在行业内流传。这份文件暂未在市规自局官网对外公开，但消息人士向我们确认了文件的真实性。

▲网传文件截图

该文件针对 " 三旧 " 改造项目进行分类处置，核心有 3 点：

1、还没拆的、还没建的，坚决引导退出。

2、已经征地拆迁、在建的，转轨以 " 依法征收、净地出让 " 模式实施，即由政府主导推进。

3、经评估具备继续实施条件的，有序推进，但有时间限制——最迟于 2028 年底前完成相关用地审批，于 2029 年底前完成土地供应。

该文件要求深圳各区综合考虑是否已发生实质性拆除、实施主体及规划方案等情况，充分研判项目实施条件，提出后续处置路径。

根据文件给出的时间表，目前各区要引导退出的、要转轨的、能继续实施的旧改项目，已在 8 月底填进了分类处置建议清单中提交了。

而截至目前，深圳已有约 48 个旧改失效或调出。

此前我们公众号的后台有很多网友问："XX 项目还有希望吗？"" 政府主导是不是就能动了？"

我的理解是：目前存量旧改能不能推进看两个指标：

（以下仅为个人观点，具体方案以相关部门处理为准）

1、项目拆没拆、动没动工；

2、这个项目能不能算得过账。就算能转轨由政府主导推进，需要满足经济可行性，" 防范地方政府债务风险 "；也就是说，不是政府接手就一定会硬扛亏损推进项目。

至于出现提前拆除、但已经算不过账的旧改项目，或许还有另一种解决方案——有可能参考龙岗坳一片区项目，通过换成 " 市政征收 " 的方式来处置提前拆除的房屋，以核发房票的方式对原业主进行妥善安置。

你关注的旧改立项多久了？有实质拆除动作了吗？欢迎评论区聊聊。