最近一段时间，香港房地产市场最火热的赛道，或许就是学生宿舍，各路资本也在加速布局。

近日，有市场消息称，凯德投资拟以 23 亿港元收购香港上环德辅道西 28 号宜必思香港中上环酒店，交易完成后计划将该物业改造为学生宿舍。记者就该收购传闻向凯德方面进行核实，对方表示目前暂无具体内容可对外分享。

记者梳理发现，近年来香港宿舍赛道吸引了各方资本的关注，其中就包括京东等互联网巨头，还有新加坡伟合控股等国际资本。稳定的现金流与回报率，则是吸引各路资本涌入的核心原因。

香港一家学生住宿及教育咨询服务商的负责人告诉记者，本轮资本扎堆涌入并非短期概念炒作，学生住宿服务一直是稳定的 " 现金牛 "，叠加政策放开带来的真实行业爆发。" 根据我们的观察，学生宿舍的需求刚性且稳定，租金在这一两年的时间里也上涨近 10%。一般来说，收购酒店或整栋旧式大厦进行改装是主流方式。"

仲量联行的报告也显示，在 2025 至 2026 学年，香港学生住宿床位短缺约 7.63 万个，到 2029 至 2030 学年这一缺口将增加近一倍至约 14.7 万个。仲量联行研究部资深董事钟楚如表示：" 投资者更注重由刚性需求支撑且具有韧性的收入来源，由于学生住宿需求与学年周期具有高度可预测性，宿舍市场逐渐被视为多元化投资组合中的逆周期稳定资产，未来或可吸引包括保险公司、退休基金及主权资本在内的机构买家。"

在香港就读研究生的陈立（化名）是一位深港 " 通勤族 "，他透露，学校只提供部分宿舍，通过抽签分配，未中签者均需在校外自行租房。此前，她与两位同学在沙田合租一个约 50 平方米的三房单位，摊下来的月租金和其他费用就要接近 6000 港元。" 今年，我决定在罗湖口岸附近租房，这边单身公寓的月租金 2000 元左右。当然，如果学校附近有价格适合的房源，我还是愿意在学校周边住。"

原本作为高校配套设施存在的学生宿舍，如今已然成为香港地产市场中快速崛起的新赛道。对于寸土寸金的香港而言，新增土地供应有限。不过，香港特区行政长官李家超近日在 2026 年施政报告中指出，香港特区政府发展局联同教育局于 2025 年 7 月推出 " 城中学舍计划 "，鼓励市场以自资和私营方式将现有商厦改装或重建为学生宿舍，计划至今已有 41 宗申请获确认资格，相关部门也会在本财政年度内推售首块学生宿舍用地，由市场竞投兴建新宿舍。

戴德梁行执行董事及香港资本市场部主管高伟雄认为，随着来港求学的非本地学生持续增加，市场对学生宿舍及相关配套设施的需求预计将进一步上升，有助于推动香港学生住宿市场长远发展。有业内人士表示，学生宿舍在香港尚处发展初期，但抗经济周期、抗极端风险的特性已得到验证，相信未来市场会朝着稳健、专业化的方向继续发展。