近日，住房城乡建设部近日在国新办 " 开局起步‘十五五’ " 系列主题新闻发布会上明确作出判断：我国房地产进入存量时代。

这一判断的核心依据是交易结构的历史性变化——二手房交易占比从 2020 年的 27% 提高到 2025 年的 46%，2026 年前 8 个月已达 52%，首次超过新房交易占比。

这是住建部对房地产发展阶段的一次系统性官方定调，其背后蕴含的判断之深、影响之远，值得深入剖析。

一、存量时代的核心判据：交易结构的历史性翻转

判断一个市场处于增量时代还是存量时代，最直观的指标是交易结构的构成。

在增量时代，新房交易占据绝对主导地位，二手房交易仅扮演补充角色；而在存量时代，二手房交易逐步超越新房，成为市场交易的主体。正是这一结构性翻转，构成了官方定调的实证基础。

从数据轨迹来看，这一转变呈现出清晰的趋势：2020 年二手房交易占比仅为 27%，2025 年攀升至 46%，2026 年前 8 个月一举突破 52%。值得注意的是，这一变化并非短期波动。2026 年上半年，全国二手房网签面积同比增长 10.2%，18 个省（区、市）二手住宅交易面积已超过新建商品住宅。存量房流通取代新房销售成为市场交易主渠道，已是不争的事实。

交易结构翻转的背后，是更为深层的住房供需基本面变化。截至 2025 年底，我国常住人口城镇化率已达 67.89%，城镇人均住房建筑面积超过 40 平方米。据住建部建筑存量调查，全国城乡房屋建筑总量达 6.02 亿栋（以 " 栋 " 计，与住房 " 套数 " 口径不同）；从住房条件看，住房总量短缺阶段已基本结束。从总量上看，" 住有所居 " 目标已总体实现。据市场研究机构估算，2025 年中国城镇住房套户比约为 1.07，市场呈现 " 总量够住、结构失衡 " 的特征。这意味着，过去由住房普遍短缺驱动的大规模增量建设阶段已经结束，房地产市场的核心矛盾已从 " 有没有 " 转向 " 好不好 "，从总量不足转向结构性错配。

更值得注意的是，这一转变并非中国独有，而是符合房地产发展的客观规律。

从国际经验看，进入存量时代后，二手房交易上升、新房交易下降是常态。发达国家的发展历程表明，新房和二手房相加的房屋交易总量不会明显下降，住房需求的满足将更多依托存量房源的流通与品质提升。

因此，存量时代的到来不应被理解为市场的萎缩，而应被理解为市场走向成熟的重要标志。

二、发展逻辑的根本转换：从开发驱动到运营驱动

存量时代的到来，不仅是交易结构的变化，更意味着房地产行业发展底层逻辑的系统性重塑。这种重塑至少体现在三个层面。

第一，行业价值重心从前端开发转向后端运营。 

在增量时代，房地产行业的核心能力是拿地、融资和快速开发销售，行业价值主要集中在建设环节。而在存量时代，行业的价值重心将逐步向后端延伸。未来居民住房需求的满足将更多依托存量房源的流通与品质提升，房地产行业的发展重心也将逐步从前端开发建设，向后端物业服务、城市更新、存量资产运营等领域拓展。从上市房企的战略动向来看，这一趋势已经显现——多家房企开始剥离重资产开发业务，转向物业服务、资产管理、城市运营等轻资产业务，行业正从 " 赚快钱 " 的开发模式向 " 赚长钱 " 的运营模式过渡。

第二，房地产对宏观经济的贡献方式发生转换。 

过去，房地产对经济的拉动主要体现在大规模增量建设带来的投资效应上。进入存量时代后，房地产对宏观经济的贡献将从大规模增量建设为主转向存量提质增效和相关服务为主。城市更新中的城中村改造、危旧房改造、老旧小区更新等将成为稳投资的重要力量，大体量连片开发建设的大盘项目将逐步减少。这一转变并不意味着房地产对经济贡献的下降，而是贡献方式的转换——从 " 建设拉动 " 转向 " 更新拉动 " 和 " 服务拉动 "。

第三，住房需求的满足方式从 " 新建供给 " 转向 " 存量盘活 + 品质提升 "。

  在总量基本平衡的背景下，未来的住房需求将更多通过三条路径来满足：一是存量房源的流通交易，满足居民因工作迁移、家庭结构变化等产生的住房需求；二是存量住房的改造升级，包括老旧小区改造、既有住房装修和功能提升，满足居民改善居住品质的需求；三是保障性住房的精准供给，通过收购存量商品房转化为保障性住房等方式，解决新市民、青年人等群体的住房困难。这三条路径都指向同一个方向：存量盘活与品质提升。

三、政策体系的系统重构：构建存量时代的新制度框架

面对存量时代的到来，住建部明确提出加快构建房地产发展新模式。这一政策取向的明确，标志着房地产政策体系正在从增量时代的制度安排向存量时代的制度框架系统转型。

基础性制度改革是核心抓手。住建部明确以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度。其中，现房销售制的推进尤为引人注目。官方明确表示，现房销售已经是大势所趋，新项目要优先选择现房销售。这一制度变革从根本上防范交付风险，实现 " 所见即所得 "，是对过去以预售制为核心的销售制度的重大调整。与之配套，在融资端推行主办银行制，确保项目资金封闭管理、专款专用；在开发端做实项目公司制，解决项目独立实施主体的问题。三项制度环环相扣，旨在构建与存量时代相适应的行业运行规则。

城市更新成为存量时代的主战场。国务院发布的《城市更新 " 十五五 " 规划》提出，到 2030 年城市开发建设方式转型初见成效，以存量改造提升为内容的城市更新将成为城市开发建设的主导。根据规划，" 十五五 " 期间将新开工改造城镇老旧小区 11.5 万个，更新和加装住宅电梯 57.5 万台，推动 1500 个老旧街区厂区改造提升。城市更新不仅为房地产业发展打开新空间，更将发挥拉动投资、带动消费、拓展新产业空间的综合效应。与此同时，住建部要求全国所有设市城市全面开展城市体检工作，坚持 " 先体检后更新、无体检不更新 " 的原则，推动城市更新从零散改造模式转向基于科学诊断的系统性城市治理工程。

存量盘活与保障性住房建设形成闭环。中央层面持续强调 " 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 "，各地积极探索收购存量二手房转化为保障性租赁住房的路径。这种模式通过 " 收购存量二手房—转化为保障性租赁住房—定向去化新房库存 " 的闭环，试图破解 " 二手房卖不掉、新房买不起、保障房租售难 " 的供需错配困局。在金融支持方面，相关部门已出台政策支持企业批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营，贷款期限最长不超过 30 年。这一系列政策安排，将存量盘活与民生保障有机统一，体现了存量时代政策设计的系统性和协同性。

土地供给逻辑发生根本性调整。  自然资源部明确城市更新要摆脱对新增建设用地、土地财政的路径依赖，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。这意味着土地供给正从增量扩张逻辑转向存量盘活逻辑，从制度层面约束了过去 " 征地→出让→开发 " 的增量循环。

四、市场主体的转型压力与战略选择

存量时代的到来，对房地产市场各类主体提出了严峻的转型要求。

对于房地产开发企业而言，过去依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式已难以为继。当前房企面临的挑战是双重的：一方面，流动性风险仍在，偿债压力分化态势持续加剧；另一方面，传统的开发业务天花板日益显现。

转型的方向已经清晰。在房地产行业全面进入存量时代的背景下，专业运营与品质服务已成为房企突破开发业务天花板、挖掘存量资产价值的核心引擎。房企需要从 " 开发商 " 转型为 " 运营商 " 和 " 服务商 "，围绕存量资产的价值发现、精细运营和长期资本逻辑来构建新的能力体系。从行业实践来看，部分房企已提出运营及服务业务收入超越开发业务的目标，其中某头部房企明确预计到 2028 年实现这一目标。

对于地方政府而言，存量时代意味着传统土地财政模式面临深刻转型。近年来地方土地出让收入占政府性基金预算比重持续下降，中央转移支付与专项债务收入形成稳定补充，地方供地决策正逐步摆脱财政诉求束缚，更贴合市场真实运行规律。地方政府需要加快培育存量资产运营、城市更新服务等新的财政收入来源，实现从 " 卖地财政 " 向 " 运营财政 " 的转型。

五、理性看待存量时代：挑战与机遇并存

需要清醒认识到，存量时代的转型并非一蹴而就。

当前房地产市场仍面临多重挑战：房企流动性压力尚未根本缓解，部分城市存量商品房去化周期偏长，存量资产的运营管理能力有待提升，相关配套制度仍需进一步完善。

与此同时，也要避免将 " 存量时代 " 简单等同于 " 市场萎缩 "。从国际经验看，存量时代房屋交易总量不会明显下降，只是交易结构发生了变化。我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整有广阔空间，人民群众对高品质住房充满期待，房地产高质量发展仍有较大潜力。

从更宏观的视角来看，房地产进入存量时代，是中国经济从高速增长阶段转向高质量发展阶段在房地产领域的具体体现。它标志着一个以规模扩张为特征的时代正在落幕，一个以品质提升、服务优化、运营精细为特征的新时代正在开启。

总之，对于这一历史性转变，市场主体需要主动适应、积极转型，政策体系需要持续完善、精准发力，从而推动房地产行业迈向精细化、高品质、可持续的良性发展新周期，助力实现人居环境持续提升和城市高质量发展。

【注：市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号所载信息或所表述意见仅为观点交流，并不构成对任何人的投资建议。除专门备注外，本文研究数据由同花顺 iFinD 提供支持】

本文由公众号 " 星图金融研究院 " 原创，作者为星图金融研究院高级研究员付一夫。

（可在" 星图金融研究院 " 公众号后台回复 " 进群 "，扫码添加小助手微信，免费加入星图金融研究院读者交流群，群内每日分享市场观点。）

编辑：胡伟

点击 " 阅读原文 " 看更多

↓