" 碧桂园超越万科登顶亏损榜 " 这事，按 2026 年上半年房企中报口径是成立的。

一、半年报口径：碧桂园以约 6 — 7 亿微差超过万科

2026 年上半年主要出险 / 头部房企归母净亏损（中报）：

• 碧桂园：约 -156.2 亿元，同比亏损收窄约 18%  

• 万科 A：约 -149.5 亿元，同比扩大约 25%（上年同期约 -119.5 亿） 

• 融创：约 -125.4 亿元  

所以碧桂园以不到 7 亿的差距压万科拿 " 半年亏损第一 "。但注意这是归母净利润、中报、含减值的口径；如果换成年报、扣非、或按经营现金流排，座次会变。

二、两家 " 亏法 " 不一样

碧桂园——保交房收尾 + 历史项目结账

• 上半年总收入约 440.8 亿，同比 -39.3%；开发收入从去年同期约 700 亿降到约 424 亿，因为保交房进入收尾、交付量骤降  

• 减值大头：在建 / 待售物业减值约 61.73 亿，金融资产及财务担保减值约 37.91 亿，再加净财务费用约 23.89 亿  

• 毛利口径仍很惨：开发毛利率为负，结转的是早年高地价、现在降价去化的项目；剔除减值后毛利约 1.8 亿才转正  

• 债务：总借贷约 1426.6 亿，一年内需还的银行及其他借款约 1013.5 亿；现金及等价物仅 57.37 亿，受限现金 109 亿，短债覆盖很差  

• 亮点：境外 177 亿美元重组 2025 年底生效、境内 137.7 亿公司债重组通过，净资产约 310 亿仍为正，亏损同比在收窄  

万科——开发毛利薄 + 减值 + 投资 / 财务拖累

• 上半年收入 701.7 亿（-33.4%），开发结算毛利率仅约 6.1%（另有口径结算毛利率约 5.1%），开发结算收入同比接近腰斩  

• 减值：上半年各类减值约 42.73 亿，其中存货跌价约 39.37 亿  

• 非主业 / 投资拖后腿：投资净收益约 -33.4 亿、财务费用约 40.6 亿，租赁 / 商业 / 物流部分资产及财务投资也亏  

• 唯一正向信号：经营现金流净额约 4.95 亿转正（去年同期 -30 亿），但主要靠压工程款、压费用 " 收缩式止血 "，不是销售回暖  

• 债务：有息约 3512.6 亿，一年内到期约 1788.6 亿，账面货币资金约 590.5 亿，短期缺口仍大  

简单说：碧桂园是 " 旧高地价项目集中结转 + 保交房收尾没新销售接上 " 的被动亏；万科是 " 开发毛利薄 + 存货减值 + 历史投资 / 应收暴雷 " 的主动出清 + 被动承压。

三、为什么 " 超越万科 " 容易误导

• 全年完全反过来的：2025 年全年万科 A 归母 -885.6 亿（2024 年 -494.8 亿），碧桂园 2025 年归母反而 +32.6 亿——因为碧桂园靠境外 / 境内重组确认债务重组收益、大幅降有息负债，而经营端开发仍亏、全年存货减值约 445 亿 。所以 " 登顶亏损榜 " 只看半年会误判。

• 榜单口径差异：A 股亏损榜、港股内房亏损榜、归母 / 净利 / 经营亏损、含不含重组收益，结果都不一样。媒体说 " 超越万科 " 通常指中报归母净亏这一窄口径。

• 销售规模早已不在一个量级：2026 上半年碧桂园权益销售约 142.5 亿、万科约 358 亿、融创约 109 亿，碧桂园销售底盘萎缩更厉害，但亏损金额因减值节奏和重组收益与万科错位。