观点网 珠江新城又要上新了。

近日，位于广州珠江新城的保利冼村旧改项目取得预售证，项目标准名为 " 广萃庭 "，全盘共 3 栋融资住宅、295 套，本次取证楼栋为 2 栋与 3 栋，合计 170 套住宅，计划月底入市。

这纸预售证，距离冼村旧改 2010 年改造方案获批，已经过去了整整 15 年。

从 2010 年启动到 2025 年 7 月村屋全面 " 清零 "，再到 2026 年 9 月融资地块正式取证入市，冼村旧改蜕变之路即将走到中程。

而广萃庭的入市，也意味着珠江新城核心区又要迎来一个重量级新盘。

在保利体系内已有保利玥玺湾珠玉在前、越秀马场地块蓄势待发的背景下，广萃庭面对的竞争格局并不简单。

要理清广萃庭将要打一场怎样的楼市之战前，首先要看冼村旧改占据怎样的区域优势。

地处广州市区最繁华的核心腹地，冼村是珠江新城最后一个城中村。

据了解，冼村约 277 亩土地上聚集了 1421 户村民。人口密度高、土地资源紧张，加之地处城市新中轴黄金地段，土地价值随城市发展持续攀升，村民对补偿标准的期望水涨船高，改造难度极大。

项目从 2009 年开始筹备，2010 年正式启动。在 " 土豪村 " 猎德村旧改成功的示范效应下，冼村村民一度期待复制 " 猎德模式 "。

手中选票握着期待，操盘冼村旧改的是如今地产行业的龙头保利发展。2011 年 12 月，保利在冼村实业有限公司股东大会表决中以 56 票高票赢下富力，拿下其在广州的第二个旧改项目，总投资高达 150 亿元。

然而，珠江新城的地理区位推高村民们的价格预期，冼村旧改的签约推进远比预期中艰难，作为广州人口密度最高的城中村之一，旧改进程甚至一度陷入僵局。

2011 年至 2014 年期间，由于受到贪腐历史、拆迁安置、增加公共服务设施等因素的影响，多元主体相互博弈，项目改造进展频频停滞。

直至后来冼村的领导班子被一锅端，政府介入补偿协商，化解村民矛盾，旧改才逐步转向 " 缓慢推进 "，2015 年至 2018 年才完成三期回迁房开工、一期回迁房分房。

但来到 2019 年，冼村旧改签约率与拆除率均已超过九成，却因为与少数留守户谈判屡屡受阻，项目推进停滞。2021 年，村内仍有 13 栋房屋未拆除，成为 " 最后障碍 "。

转机出现在 2024 年。当年 5 月 1 日，全国首部专门针对城中村改造的地方性法规《广州市城中村改造条例》正式实施，明确农村集体经济组织可依法收回集体土地使用权。

在依法动迁的强力推动下，冼村旧改在 2025 年 1 月完成融资区拆平交地，7 月 20 日复建区最后两栋村屋拆除，1950 栋村屋全部清零，冼村也成为广州城中村改造依法动迁成功实践的第一村。

目前，冼村改造已全面转入开发建设阶段。据观点新媒体了解，项目规划超 7000 套安置房，从 2018 年首期交付至 2025 年底六期累计交付超过 3000 套，预计 2028 年将完成整村回迁交付。

对于保利而言，冼村旧改所处的 " 珠金琶 " 区域正是公司的重仓区域，而 15 年的漫长改造周期也意味着巨大的资金沉淀和时间成本。

在行业挑战持续，保利自身业绩承压的情况下，广萃庭的入市节奏与成果是保利盘活冼村项目沉淀资金、兑现旧改投资收益非常重要的一环。

得益于冼村旧改得天独厚的地理位置，广萃庭的核心优势便是区位。

项目距广州地铁 18 号线冼村站约 200 米，可换乘 13 号线，步行可达 K11、高德置地等核心商业配套，在珠江新城新房供应稀缺的背景下，入市声量注定不低。

据了解，珠江新城新房供应长期处于 " 断供 " 状态，泛珠江新城板块已长期无新增住宅用地供应，近三年该区域新房年均成交量仅在 1 万平方米左右徘徊。

加之被视为珠江新城 CBD 最后一块 " 宝地 " 的马场地块在年初被越秀集团竞得，对珠江新城楼市的信心提振效应明显。

数据显示，珠城区域部分二手业主心态转强，试探性上调挂牌价，议价空间从之前的 10% 大幅收窄至 1% 至 2%。今年 3 月珠江新城二手豪宅市场连续 8 周呈现 " 量价双升 " 态势，2026 年上半年珠江新城共成交 398 套二手房，来到近三年最高水平。

产品方面，广萃庭本次取证的 2 栋和 3 栋均为 50 层超高层，其中第 50 层设单户建面约 400 平方米，层高 3.6 米，全楼仅 1 套。

用稀缺提升项目声量或许也是广萃庭在众多豪宅包围之下的竞争策略之一。

马场地块带来更上一层楼的商业配套，但项目住宅部分预计于 2027 年才能面世，对于广萃庭的冲击还需要一定时间，中间的空白期正是项目入市的最佳时期。若马场地块入市，珠江新城顶豪市场的购买力可能面临重新分配。

如果从新盘角度看，广萃庭最直接的对手其实是同属一家的保利玥玺湾，而这便来到了保利自家的战场。

保利玥玺湾于 2025 年 11 月入市，首开成交 236 套，销售额 106 亿元，2026 上半年以成交金额 61.85 亿元位居广州全市榜首，成交均价 19.23 万元 / 平方米，主打建面约 203 至 630 平方米的大平层。

除此之外，珠江新城区域内还有老牌高端盘凯旋新世界 · 广粤观邸的最新一期仍然在售。项目最新一期于 2024 年 11 月开盘，首周销售额约 18 亿元，面积段覆盖 132 至 835 平方米，均价约 17 万至 22 万元 / 平方米。

更重要的是，"828 新政 " 出炉，现房销售时代正在加速到来，行业准入门槛大幅抬高，意味着更考验房企成本管控、运营能力及融资能力。

目前，广萃庭项目定价尚未公布，此前市场流传的每平方米 10 万元、18 万元以上等说法也已被保利官方辟谣。

在保利玥玺湾已站稳 19.23 万元 / 平方米成交均价的情况下，广萃庭需要考虑的是如何在价格上找到既能体现项目价值、又不至于与同门竞品形成直接冲突的平衡点。

其次，旧改项目的产品呈现存在天然约束，广萃庭是冼村旧改的融资地块，整体规划需兼顾回迁安置与商业开发的平衡，注定一段时间内还要与大量回迁房和在建工地共生，城市界面的成熟尚需时日。

广萃庭的入市，既是对冼村旧改 15 年长跑的一个阶段性成果验收，也是保利在珠江新城顶豪市场竞争中的一次关键落子，在复杂微妙的竞争格局中找到自己的位置将至关重要。

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