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9 月 21 日，海开控股海淀上地 0702 项目瑜海 · 澐颂首开海报刷屏。

开盘 1 小时成交 75 亿元、累计 509 套。

9 月 12 日拿证，719 套房源、拟售均价 12.22 万 /㎡、总货值 115.3 亿元——首开即去化 70.8%、回款占货值 65%，在海淀核心区高端改善盘里属于 " 拿证即引爆 " 的罕见样本。

土地与底盘先摆账。

2025 年 12 月 23 日海开以 84.56 亿元、溢价 0.4% 摘地，住宅部分约 64.77 亿，楼面 6.96 万 /㎡；占地 7.7 公顷、总建 33.94 万㎡（含 13 万㎡+ 产业 / 商业），住宅计容 9.31 万㎡、30 栋 4 — 10 层洋房、容积 2.2、限高 30 米。

6.96 万楼面 + 建安精装 1.3 万 + 产业摊销，可售成本约 8.5 — 9 万。

拟售 12.22 万留 3.2 — 3.7 万 /㎡缝差，首开 75 亿若按 709 套 /115.3 亿的中枢折算，实收均价约 10.8 — 11.5 万 /㎡，相当于备案价 88 — 94 折——海开用 " 区属国企信用 + 颂系产品 " 换回款，不硬扛 12 万天花板。

产品刀法锁死客群。

98㎡三居做南向三面宽（周边新房同面积仅两面宽）、116㎡送北向 4㎡设备平台 + 南向 50cm 花池、139/159/179㎡四居压阵，楼王层高 3.3 米；10 栋首层架空 + 双下沉庭院 + 超级界面大门，把 " 上地软件园外溢 + 海淀学区预期 +1000 — 2500 万级资产客 " 一次性接住。

东区 18 地块 17 栋均价更贵、西区 13 栋走量，179㎡顶配次顶层挂 14.12 万 /㎡，是价格锚不是主力货。

" 海淀供给权回流国企 "。

中海 · 安澜备案 16.55 万、建发海晏 / 华润臻雲成交 13.5 万上下、功德寺双子 10.5 万清盘，瑜海澐颂卡在 " 功德寺之上、朱房之下 "，靠 2.2 容积洋房 +101 承办校预期 + 清控银杏科技园隔壁吃最稳的一批客。

509 套里 116㎡（225 套）+139㎡（212 套）占 61%，说明首开不是顶豪扫货，是海淀中层高管 + 北部置换客用 " 实得 93%、洋房低密、上地工位 3 公里 " 重新定价。

变量也很冷：首开 75 亿是认购口径还是网签口径，决定成色。

若 1 个月内网签转化超 400 套，海开不仅回血覆盖 64.77 亿住宅地款的大头，还能把海淀北新盘定价权从 " 朱房顶豪 " 拉回 " 上地洋房 "。

若渠道刷量、退房率走高，12.22 万备案价就会变成 " 海报上的天花板、二手里的压力位 "。

瑜海澐颂不是市场回暖的证明，是海淀核心区 " 有产业、有学区想象、有国企交付 " 的房子，仍然稀缺到能一小时吃下 75 亿——买家买的不是 12 万单价，是上地二十年攒下来的产业租金折现。

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