每一个楼花，都是独一无二的。

一把 " 斩骨刀 "，跃然于屏幕之上。

9 月 21 日，北京规自委公示了顺义府前街 0318-1 地块的设计方案。

它的地块图形，实在太像一把斩骨刀了：14栋洋房，共 434户，嵌在刀把与刀身上。

这种奇特的地块造型，顺义仁和镇第 5 街区 02-21-1 地块也出现过，但那是一把 " 镰刀 "。

两把 " 刀 "，相距 4.3 公里。

那把 " 镰刀 "，由本土国企仁和日升开发，刚刚领取了规划证，占了先机。

0318-1 项目这把 " 斩骨刀 " 上，则刻上了一个金字招牌：龙湖。

至此，龙湖在北京的代建五张牌，全部浮出了水面：

1、顺义主城双盘：龙湖宸翰、龙湖宸裕，背后都是顺义国资；

2、昌平南邵：凌云颂，是海南恩祥集团首次进京之作；

3、顺义后沙峪：马头庄 0503 项目，辽宁银盛泛美首次进京之作；

4、顺义府前路：0138-1 项目，河北沧州玖熙首次进京之作。

这五个盘，为什么龙湖会把代建主战场扎进了顺义？

原因很简单：宸翰已经替它把金字招牌擦亮了，524套房源网签近 400套，回收地价款超七成。

这些案例也表明，外地老板进京第一件事，就是找龙湖 " 镀金 "。

大门设在 "刀把 "和 " 刀背 " 上

0318-1 地块，是一块 " 边角料 "。

它的占地 3.1 公顷，地上计容建面约 4.34 万平，限高 40 米、户均建面约 100 平。

正是由于它的容积率只有 1.4，大家拼得很凶。7 月 30 日，沧州玖熙以 8.308亿元总价摘得，折合楼面价 1.91 万元 / 平，溢价率 12.6%。

但，0318-1 项目的楼栋，并不好排列。

南面的龙泉苑小区为 11-15 层，对它有遮挡，导致退线太多，实际容积率接近 2.0。

0318-1 项目的 14 栋楼，有 13 栋为 11F，只有 11、9。

也是受地形的影响，它设计了两个大门，东边的 " 刀把 " 上一个，北面 " 刀背 " 上一个。两个大门进来，都设置了 3.6 米至 6 米的风雨连廊。

不过，这个小区的主会所，依然在 "刀把 "上，风雨连廊把下沉庭院、四个底层架空串联起来了。

日照设计曲线过关

为了尽可能用足地块，0318-1 按地形强排，导致楼栋的朝向不正。

"刀身 "的 10 栋楼，东偏南超过 20 度，达到 30 度左右，而 " 刀把 " 上的 4 栋楼，东偏南小于 20 度。

但，" 刀身 " 的 10 栋楼，出现了一个神奇的设计，板楼的垂直楼间距系数比，只有 1.6。

相比之下，仁和日升 02-21-1 地块在设计时，就老实了许多。

0318-1 地块的做法，应该不是上海天华建筑设计有限公司的失误，而是因为，这块地在改建区内，有了超级待遇。

除此之外，0318-1 地块也出现了塔群设计，将 7#、11，让它们的间距系数比做到了最低，曲线通过了日照关。

街坊路缩水 63%

0318-1 地块的街坊路，被更改了。

土拍文件写得清楚：地块内规划一条南北向 15米宽街坊路，可结合设计方案优化线位，街坊路纳入土地出让范围，由竞得人养护管理并对外开放。

这条街坊路占地面积 2160.27 平米，沿地块西侧边缘内侧，南北向布置，几乎从北到南贯穿。

但，在报规总平图里，街坊路被挪到了西北角，宽 15 米，长约 50 米，占地面积只有 780 平米。

换句话说，街坊路少了 1380平米，缩水了 64%。

这导致用于盖房子的占地，多了 1380 平米，等于沧州玖熙多赚了 3684.6万元地价，弥补了一些退线带来的损失。

不仅如此，这条街坊路是条 " 断头路 "，南面的尽头，是 0318-1 项目的地下车库出入口与消防出入口。

这条所谓对外开放的街坊路，真的能实现吗？

图纸上的 "阳台 "又消失了

0318-1 项目的图纸上，有关赠送面积的设计线条，完全没有。

不过，这也是顺义楼盘的一贯风格。

如：青云国樾、青年 ONE 序、仁和日升 02-21-1 地块、马头庄 0503 地块，都是用这种 " 去线条化 " 表达。

这些做法，或许合规，但不合理，不利于群众的监督。

就像朝阳区一样，报规图虽然披露了阳台和设备平台的线条，但没有标注楼间距。

花姐认为，既然是公示，就应该有公示的样子，敢于亮剑。

关于 0318-1 地块的赠送手段，花姐只能参照顺义之前楼盘，赠送面积参数，做个推测。

大致是：北面通面设备平台，进深约 1.2米，南面是 "防火挑檐 + 内嵌阳台 " 组合，进深约 1.8 米。

85-120平三款户型

了解赠送手法之后，0318-1 项目的户型面积，大致就可以推算出来。

它分三款户型：

1、85 平米：南向三面宽三室两厅两卫，供应 216 套，占比 49.09%；

2、100 平米：南向三面宽四室两厅两卫，供应 130 套，占比 29.55%；

3、120 平米：南向四面宽四室两厅三卫，供应 94 套，占比 21.36%。

花姐反复统计，扣除首层架空层之后，它共计 440套。

但，报规图显示有 434 套，为什么会少 6 套房呢？是不是设计师少标了首层架空层？还是有个别顶层复式？

一切，只有等预售证才能揭晓。

0318-1 项目户型，最大的特点是：85平米做到南向三面宽，100 平米做到了四居，120 平米做到了南向四面宽。

这是一个典型的 " 小面积、低总价、跑量 " 的刚需盘配方。

按成交楼面价 1.91 万 / 平米，建安精装财务等综合成本约 1.2-1.4 万 / 平米估算，项目综合成本约 3.1-3.3万 / 平米。

关于 0318-1 项目的售价，可参考的对象有两个：

1、龙湖宸翰。2025 年 9 月 24 日开盘，供应 524 套，网签 448 套，网签均价 4.03 万元 / 平米；

2、青年 ONE 序。2026 年 8 月 29 日开盘，供应 436 套，网签 66 套，网签均价 3.29 万元 / 平米。

以这两盘的为参照，花姐认为 0318-1 项目的售价，大概在 3.8-4.1万元 / 平米。

花姐点评：

龙湖代建的品牌号召力，在北京确实值钱。

宸翰已经证明，只要挂上 " 龙湖 " 两个字，顺义改善客就愿意买单。

但，月满则亏。龙湖在顺义的代建盘太多了。

宸翰还没清盘，宸裕已经入市，马头庄 0503 项目蓄势待发，现在又冒出来一个 0138-1 项目。

四个盘同时发声，营销资源必然分散，客群也在内耗。

龙湖在昌平的凌云颂，就是前车之鉴。恩祥拿地后，一开始也指望龙湖招牌能托底，结果定价偏高、去化冷淡，最后不得不降价求生。

外地老板进京，总以为买了龙湖的服务就买了保险。但龙湖只能保证产品下限，保证不了市场买单。

0138-1 项目的另一个风险，是沧州玖熙本身。

这家成立于 2023年的河北民企，注册资本只有 600万。它拿地花了 8.3 亿元，后续开发资金能不能跟上，工程节点能不能守住，都是未知数。

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