上海时隔 12 年推出的黄浦区核心涉宅地块，最终底价成交。

9 月 21 日，上海今年第九批次土拍 3 宗涉宅用地顺利成交，共 " 吸金 "129.11 亿元。3 宗地块分别位于黄浦老西门、浦东金桥、静安大宁，其中浦东金桥地块溢价率 29.65%，静安大宁地块溢价率 5.48%。

每经媒资库 包晶晶 摄

中指研究院上海数据总经理张文静分析认为：" 总体来看，‘ 8 · 28 新政’后房企拿地决策整体保持审慎，开发商已将现房销售对应的资金成本纳入拿地成本统筹考量。短期来看，新政配套细则在各地落地仍需时间，市场正处于预期重构与策略再校准阶段。中长期而言，随着现房销售配套政策逐步落地、融资环境改善，房企拿地意愿有望稳步修复，但拿地逻辑或将更强调风险可控与周转效率，而非单纯追求规模扩张。"

老西门地块距地铁站较近

本批次出让的首宗地块为黄浦区老西门地块（黄浦区 C010302 单元 271A-03 地块），用地性质为普通商品房、商业用地。土地出让面积 8544.05 平方米，规划建筑面积 40124.70 平方米，其中商业占比 10%，建筑面积 3972.47 平方米，须由竞得人全自持；住宅占比 90%，建筑面积 35752.23 平方米。地块容积率 4.7，起始价 38.88 亿元，起始综合楼面价 96900 元 / 平方米，剔除商业及公共配套面积后，实际住宅起始楼面价 108750 元 / 平方米。最终，中海地产以底价摘得该地块。

《每日经济新闻》记者 9 月 21 日实地走访发现，黄浦区老西门地块（黄浦区 C010302 单元 271A-03 地块）距离地铁 8 号线、10 号线老西门站约 400 米，步行仅需 7 分钟。地块东面是老城厢地标上海文庙，北面紧邻豪宅复兴珑御，与翠湖天地 5 期、6 期相距约 600 米。

据中指研究院 " 土地情报 " 统计，该地块起始综合楼面价为黄浦区涉宅用地起始楼面价 TOP1、上海涉宅用地起始楼面价 TOP4。黄浦区多年来少有公开挂牌出让的宅地，涉宅用地供应多以协议出让为主。例如地块西侧不远的黄浦区 C020102 单元 096-2 地块、黄浦区 C020102 单元 097-4 地块及吉安路（部分）道路地下空间地块，即黄浦新天地法藏讲寺风貌保护地块，由新加坡丰隆与联发集团联合体竞得，成交总价约 89.36 亿元。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部战略咨询负责人、高级助理董事贺享维书面分析指出：" 黄浦区老西门地块原本有望成为 2026 年上海单价地王，但成交楼面价（住宅部分）仅逾 10.8 万元 / 平方米，甚至低于去年虹口地王绿城潮鸣外滩的 12.66 万元 / 平方米。"

" 时隔 12 年，黄浦区首个招拍挂宅地为何遇冷？不是市场冷了，而是游戏规则变了，能上牌桌的人变少了。" 贺享维指出，此次土拍在 "8 · 28 新政 " 之后出让，使得大部分计划参拍的房企望而却步，主要担忧在于回款周期拉长带来的内部成本增加。从拿地到销售，周期可能长达 3 年，叠加资金成本，能算得过账的只有头部央企。

浦东金桥地块溢价近三成

本次土拍溢价率最高的是浦东新区金桥地块（Y000902 单元 19-21 地块）。该地块吸引中信泰富、越秀、招商蛇口、金茂、绿城 + 浙江交投 + 西子联合体共 5 家竞买人现场竞价，经过 143 轮角逐，最终上海信泰置业有限公司（中信泰富旗下企业）以总价 19.72 亿元竞得，成交楼面价 52416 元 / 平方米，溢价率 29.65%。

公开信息显示，地块用地性质为普通商品房，土地出让面积 20904.33 平方米，规划建筑面积 37627.79 平方米，容积率 1.8，起始价 15.21 亿元。值得注意的是，该地块周边宅地同样 " 断供 " 已久。据中指研究院统计，4 公里范围内，最近一次宅地出让为 2021 年 2 月的浦东新区浦兴社区 Y000901 单元 02-01A 地块，由嘉里建设及新加坡 GIC 联合体以总价 60.14 亿元竞得，该地块住宅部分即为荟萃庭项目。

另一宗溢价成交宅地为静安大宁地块（静安区 N070302 单元 117a-09 地块），用地性质为普通商品房，土地出让面积 42200.07 平方米，规划建筑面积 101280.17 平方米，容积率 2.4，起始价 66.84 亿元。

该地块吸引象屿 + 建发联合体、招商蛇口 + 南山 + 滨江 + 南通瑞城联合体共 2 家竞买人参与现场竞拍，经过 78 轮竞价，最终由象屿建发联合体以总价约 70.5 亿元斩获，成交楼面价约 69614 元 / 平方米，溢价率 5.48%。《每日经济新闻》记者注意到，这一成交楼面价，和板块此前出让地块的成交楼面价相比明显更低。如地块西侧 1 公里内的大华静安年华，对应地块于 2025 年 3 月由大华集团以 24.86 亿元竞得，成交楼面价 92659 元 / 平方米；东南侧不远处的越秀静安天玥项目，其地块在 2024 年 4 月成交，成交楼面价 78197 元 / 平方米。

" 房企在核心区位与外围板块之间、在总价门槛与利润空间之间将进行更为精细的权衡，投资行为‘普遍审慎’，而其中低总价、低容积率、现金流周转较快的项目仍将获得更多关注。" 张文静指出。