每一个楼花，都是独一无二的。

北京通州宋庄板块，楼市战事白热化。

9 月 17 日，两张预售证先后落地。一张给了北投和璟——第二次领证；一张给了首开熙悦京晏。

它们相距不足一公里。

北投和璟已靠网签，站稳了脚跟。截至目前，首期开盘供应 546 套，网签 315套，均价 4.03 万元 / 平米，金额 13.65 亿元。

熙悦京晏则跑步进场。拿证后 3 天便开盘，571 套房源一次性入市，官宣认筹 508套。

截至目前，它尚无网签。开盘数据真假，难以分辨。

宋庄板块的地盘就那么大，两家北京国企贴身站位，短兵相接。

首开熙悦京晏的备案均价 45260 元 / 平米，比北投和璟 44100/ 平米，贵了 1200/平米。

如果参考北投和璟的网签价，熙悦京晏的实际成交价，应在 4.15 万元 / 平左右。

与约 1.92 万元 / 平米的楼面价比，缝差达到了 2.2 万元 / 平米左右。首开在熙悦京晏身上的利润，还可以。

九栋楼，两个世界

熙悦京晏最贵与最便宜的楼栋之间，隔着 15.6%的价差。

最贵的 4，166 和 167 平米四居，一梯两户板楼，48533 元 / 平米，得房率 80.5%。

最便宜的 11#，98 平米两居起步，16 层的小高层，41981 元 / 平米的均价垫底。

花姐把 9 栋楼逐栋逐户排开，层差规律如下：

1、1F 到 2F，统一加 2352 元 / 平米；

2、2F 到 3F，统一加 1176 元 / 平米；

3、3F 往上，每层只加 118 元 / 平米，一直加到次顶层；

4、顶层，统一折价。

中间楼层每层 118 元 / 平米的加价，是什么概念？

以 5，从 3F 到次顶层 16F，总共只涨了 1534 元 / 平米。100 平米的房子，爬完这 13 层将多掏 15 万出头，平均一层楼 1.2 万。

这不是湖映天青那种，一层 400 元 / 平米的大层差，是亦庄国贤府式的极致扁平。

楼层价值被定价抹平了，选房逻辑就得换：别为楼层加价，朝向和遮挡才是重点。

顶层只花 2层的钱

熙悦京晏一房一价表最锋利的一刀，藏在顶层。

较次顶层折价 2587-3881 元 / 平米，听着常规。但花姐逐栋核了一遍，发现了真正的定价逻辑：

顶层的价格，精确等于 2层的价格。

9 栋楼里，有 7 栋的顶层与 2 层同位置差 0 元，一分不差。10，比 2 层还便宜 1176 元 / 平米。只有 4#，顶层比 2 层贵 1237 元 / 平米，楼王的傲气。

换算成钱：5，次顶层比顶层贵 36 万；8，差 41 万。但他们的视野和通透性，又有多大区别呢？

花姐拆了这么多一房一价表，敢把顶层直接打到 2层价的，熙悦京晏是头一回。

不过，丑话还是要说在前面：买熙悦京晏顶层的购房者，签之前一定要确认屋面形式和设备层位置，最好带一份价差表，看看 3D模拟。

楼王价差在赠送面积

最贵的一栋，价签最特别，也最容易被看错。

把 4，逐层排开后会发现，3 层以上，相邻两层的差价，在两个数之间横跳：

奇数层比下面的偶数层贵约 1355 元 / 平米，比上面的偶数层贵约 1120 元 / 平米。

答案藏在户型图上：4，赠送面积不一样。奇数层送得多，实得面积大，单价自然标得高。

4，要拆成两条线看：

1、同奇或偶层比层差：隔一层张 235 元 / 平米。如 13 层 50554 元 / 平，15 层 50790 元 / 平，摊回每层约 118 元 / 平，和全盘一致；

2、奇偶层之间比赠送：差 1120-1355 元 / 平米，买的不是楼层，是赠送。

换算成钱：166 平米的 01 户，奇偶差约 1120 元 / 平米，一套差 18.6 万元。

这 18.6万值不值，取决于赠送折成实得面积有多少，签约前最好让置业顾问把两版户型的赠送明细，白纸黑死写进补充协议。

除了建面单价之外，还需要关注每款户型的得房率。

熙悦京晏全盘产权得房率为 77.1%。最低的 1.9%，最高的 4.5%。

仅看建面单价，12/ 平米；但换算成套内单价，12/ 平米，1/ 平米。

12，反而比 1#，还便宜 2400 多元 / 平米。

花姐翻译：同样是 500 万预算，在 12.3 平米套内，在 1.6 平米。

差出的 3.7 平米，完全可当一间书房。

因此，花姐建议已经认购熙悦京晏的购房者，买得小高层户型，必须先看套内单价，别被建面单价唬住。

400到 500万是主战场

购房者如何根据手里的弹药，选择熙悦京晏的房源，两张图看穿。

400 到 500 万元为一段，共 245 套，占 42.9%，是绝对主力。

对应的户型为 98 平到 116 平米的两至三居。1#、9#、11。

真正的门槛藏在顶层：60 平米一居，263 万元起，是全盘最便宜的房子。

全盘 10 套一居，全部放在顶层，12、13、10。

这是首开刻意做的低门槛产品，抢的是预算卡在 300 万元边上那批人。

进入实战选房，花姐要提醒购房者的是，同一款户型，选错楼栋，一辆车就没了。

同是 132 平米三居，5/ 平米，一套差 24 万元；11，373 万元起步，是主流户型里的价格洼地。

单元也有档位，9，比 1 单元贵 1440 元 / 平米；13，比东单元贵 1191 元 / 平米；1；12，1、4 单元贵，2、3 单元便宜。

花姐推测，这与楼位、朝向和遮挡有关，购房者选房时，要务必关注。

花姐点评：

把顶层当 2 层卖，这不是首开让利，是算账。

118 元 / 平米的层差，是把楼层价值摊平，逼你去看真正的差异：朝向、遮挡、楼位。

顶层折到 2 层价，是把最难卖的楼层做成性价比炸弹。不知熙悦京晏开盘那天，顶层户型卖得如何。

回到宋庄双子身上，北投和璟容积率 1.8，比熙悦京晏的 2.3，低了整整 0.5。

为何后者的备案价，还要比前者贵 1200 元 / 平米呢？

在花姐看来，多出来的，是 2.3容积率下照样做的首层架空、风雨连廊，以及一张敢把顶层打下来的价签。

首开在熙悦京晏身上，下的是一手快棋：168 天拿证，周日开盘，一刻不等。

声量要抢，客户也要抢。

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