作者  | 利晋

香港郑氏家族，还是把自己的底牌打出去了。

近日，出售传闻已久的上海 K11，正式以公募 REITs 的方式打包上市。同时，多家媒体报道称，其正在出售所持香港尖沙咀凯悦酒店 50% 股权，潜在买家为新加坡华业集团。

其中，新世界发展公告称，拟分拆上海香港新世界大厦（K11 购物艺术中心），通过公开募集商业不动产投资信托基金，在上交所发售、上市，预计规模约为 38.18 亿元。

上交所 REITs 项目动态显示，上述项目名为 " 广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金 "，发起人为上海新世创曜企业管理有限公司，目前项目状态显示为 " 已受理 "。

截图来源于上交所

天眼查显示，发起人最终由香港新世界中国房产有限公司间接全资持有。

按预期，新世界发展将认购基金份额总数约 20%，认购金额约 7.64 亿元，剩余 80% 份额则公开发售，总额约 30.54 亿元。

上海 K11 是新世界发展在内地首个 K11 商场，也是最值钱的资产之一。面临千亿债务压力的郑氏家族，不得不把自己的家底也拿出来化债。

从被传出售部分资产到打包 REITs 上市，整个过程可以看到，新世界发展在核心资产去留抉择上，更偏向于坚守和不舍。

01.

还是把底牌打掉了

时间回到 2025 年 7 月。

当时，新世界发展处在偿债节点。

先是公司新管理团队在香港会见多家银行高管，洽谈 581 亿港元银行贷款再融资。后传出，出售上海 K11 写字楼部分资产，售价 28.5 亿元。同时，杭州、深圳等在内的地产项目也被摆上货架。

新世界很快对外否认了出售的传闻。

一年后的今天，上海 K11 的去留问题，终于浮出水面。

招募说明书显示，上海 K11 位于上海黄浦区淮海中路 300 号，总建筑面积约 13.04 万㎡，包括办公部分的 K11 ATELIER，商业部分的 K11 购物艺术中心。同时，上海 K11 二期商业将于 2027 年入市，商业面积 5.2 万㎡。

作为新世界发展在内地开发的首个 K11 购物艺术中心，上海 K11 由上海香港新世界大厦重新装修改造而来，是上海著名地标建筑之一，也吸引了很多品牌首店入驻。

2023 年以来，共有 41 家全国手首店和上海首店入驻上海 K11。

目前，在营首店总量为 25 家，全国首店包括 Casetify、Blanksocks、福见仁、福咕咕大饭堂等，年均客流量超 1000 万人次。

过去三年，上海 K11 整体经营表现稳定，购物艺术中心、写字楼出租率均超过 90% 以上。2026 年一季度，购物艺术中心出租率为 96.98%，写字楼则为 90.52%，较 2025 年末均有所上涨。

但从租金单价上看，上海 K11 有可能降低租金，以提高整体出租率。

自 2023 年以来，整体有效租金单价（单位：元 /㎡/ 天）呈现逐年下跌趋势。其中，购物中心部分从 2023 年的 18.23 元跌到 2026 年 3 月的 15.65 元，写字楼部分则从 7.52 元跌至 6.3 元。

截图来源于招募说明书

上海 K11 的经营收入与有效租金单价表现，呈现同比趋势。2023-2025 年，营业收入从约 3.6 亿元跌至 3.26 亿元，净利润从 1.22 亿元跌至 1.19 亿元。

这也说明，上海 K11 的市场价值在缩水中。

按 2026 年 3 月末的评估基准日，项目市场价值总价为 45.68 亿元，折算单价约为 3.5 万元 /㎡。

2021 年 9 月，新世界发展花了约 33.75 亿元，从周大福手中收购上海 K11 项目公司剩余 50% 股权时。按 2021 年 6 月评估基准日，当时项目有两个评估价值 70.11 亿元和 73 亿元。

前后都是采用收益法进行评估。也就是说，差不多 5 年时间，上海 K11 整体价值分别折价 34.84% 和 37.42%。

尽管如此，上海 K11 仍算得上是新世界发展手中最值钱的一个 K11 商场。

2025 年末，按零售、写字楼、服务式住宅细分，其共持有 26 个 K11 项目，包括 20 个现有项目和 6 个未来发展项目。其中，上海 K11 购物艺术中心出租率排在前列。

截图来源于企业财报

但香港豪门郑氏家族，还是把这张底牌打掉了。

因为打包 REITs 上市，本质也是卖掉 80% 权益和相应分红，只是公司将主导权仍掌控在自己手里。

02.

正在积极推进化债

自 2025 年 7 月，新世界发展多笔化债动作，都能看到一个特性：掌控主导权。

比如：以影响香港经济为由，" 倒逼 " 银行将银行贷款转为抵押贷款。2025 年四季度传出，黑石想以 "SPV 注资 + 受让郑氏家族旧股 " 方式入主新世界发展，但为了保住家族支柱企业的控制权，这一计划还是告吹了。

很多项目资产的出售情况，同样如此。

一开始，郑氏家族率先将新创建股份从新世界发展上市主体中剥离，以及出售天得发展、Ｋ11 运营权、启动体育公园等部分资产，都流向了周大福企业和家族实控公司。

而 2025 年 12 月消息称，新世界发展拟出售瑰丽酒店集团（Rosewood Hotel Group）部分资产，估值达 159 亿港元，且郑家纯已和潜在买家接触。但至今未有新进展。

大规模抛售资产背后，是郑氏家族正在积极推动化债工作，同步持续推进轻资产转型。

化债方面，新世界发展推出 " 七招减债 " 策略，资产出售是重要举措之一。其中，住宅存量项目分了两步走：积极推售项目完成去化，加快土储转化。

截图来源于企业公告

2026 财年上半年，新世界发展在香港、内地分别实现权益销售额 103 亿港元、32 亿元。其中，香港市场来源包括新盘项目天御、瑧博、瑧爾，以及存量项目启德帕蔚森、皇都、滶晨。

土储转化方面，新世界发展全力推进北都项目，引入华润、招商、深业、中海等共同开发香港马适路、龙田村等项目。按预计，公司未来 1-2 年土储转化面积为 200 万平方呎，3-5 年土储转化体量为 620 万平方呎。

新世界发展实际持有内地的住宅项目并不多。2025 年末，内地总土储面积为 228.4 万㎡，住宅部分仅 95.7 万㎡。

如何将内地资产变成 " 活水 " 帮忙化债，同时保留项目主导权？是新世界发展一直在探索的。

直到这次上海 K11 项目分拆 REITs 上市。对于新世界发展而言，这次分拆有两个转折点：转向轻资产运营的重要里程碑，内地资产化债找到重要突破口。

上海 K11 分拆架构情况｜截图来源于企业公告

对此，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚表示，NWD C-REIT 将会是首个港资的内地商业不动产 REIT。

在她看来，本次分拆公司既可拓宽内地资本渠道，释放资产价值，又可透过轻资产模式、收取派息，NWD C-REIT 成为回报稳定的资本工具，继续从项目中获益。

不过，瑞银指出，新世界发展分拆发行 REITs，规模虽有 38.2 亿元，差价收益预计为 9.8 亿元，但考虑到发行前需清理项目公司的关联企业贷款、土地溢价款和自身认购部分等，实际资产处置为预亏 7.1 亿元，净回笼资金约 11.4 亿港元。

尽管相比 2025 年末总债务 1443 亿港元，可支配资金显得有些杯水车薪，然而新世界发展将内地资产变成 " 活水 " 方面，至少找到了突破口。

注：文章素材来源于官方报道和公开资料，观点仅供参考｜部分图片来源于网络，如有侵权请告知删除。