近日，中信系进场广州石溪旧改。2025 年，深圳东角头等项目的 " 中信城开 · 信悦湾 " 盘活。两件事性质类似：不是白送钱，而是用 " 央企资金 + 代建监管 + 资产隔离 " 把佳兆业旧改资产续命。

1）最新一拉：广州石溪旧改

• 2026 年 9 月 10 日，佳兆业与中信置业旗下 " 信置悦和 " 合资成立「广州信置石溪城市更新合伙企业」，佳兆业持股约 99.9735%，信置悦和入局，报道称关联私募资金规模超百亿。

• 背景：石溪村旧改方案早前获批、改造成本约 198.18 亿、复建安置资金约 162.45 亿，但一直缺明确资金来源；按广州旧改清退口径，已批未实质动迁的会被劝退，中信进来等于给项目补 " 资金 + 操盘 " 背书。

• 模式：中信城开董事长杨劲总结为 " 金融支持 + 风险隔离 + 资产管理 " ——找增量资金（银行增量贷 /AMC 共益债 / 中信自有资金）→搭隔离架构→中信进场代建监管。中信城开全国已落地 30 多个化险项目、管理货值超 2000 亿。

• 对郭英成：佳兆业仍挂名项目绝对主体，但角色从 " 开发商 " 退成 " 旧改服务商 "，出经验、关系和操盘，利润大头让给资金方。

2）上一拉：深圳东角头 / 信悦湾等 4 个项目

• 2022 年中，佳兆业把南山东角头、金沙湾、红树湾、科技中心等股权转给中信城开 / 中信银行体系，用服务信托模式盘活；东角头后来改 " 中信城开 · 信悦湾 "，2025 年 11 月发布，郭英成罕见回内地站台。

• 实质：中信银行是债权人、中信城开做融资代建，项目回款优先覆盖中信投入；佳兆业保留部分最终权益或品牌合作，但控制权不在自己手里。

• 东角头当年佳兆业权益货值口径约 298 亿，整体被视为 " 压舱石 "；中信接手后分地块推进，达力那部分另算。

3）为什么叫 " 又 "

• 2014 — 2015 年佳兆业第一次危机，中信银行、中信信托曾给过约 300 亿量级纾困 / 融资安排，帮其复牌；2021 年再爆雷后，中信从 " 放贷 " 升级为 " 接项目 + 代建 + 信托 "，更深介入资产端。

• 所以现在不是单纯借款救集团，而是挑能卖、能回款的核心旧改 / 豪宅项目，用项目层面现金流自偿。

4）别理解成 " 佳兆业满血复活 "

• 集团层面仍重：2025 年境外重组削债约 86 亿美元、展期 5 年，2025 年底又推美元票息 " 以股代息 " 替代现金，约省 9.33 亿港元流出；但一年内短债仍千亿级、现金多受预售监管。

• 中信进场 = 保具体项目、保交付、保抵押物回收；郭英成保住旧改牌照和少量分成，但股权会被稀释、好资产逐步变成 " 中信操盘、佳兆业分润 "。