近日，万科 " 存量贷款续期 + 原有抵押延续 "。

交易本身

• 借款人：深圳市泊寓租赁服务有限公司（万科全资，2015 年成立，注册资本 1000 万，主营住房租赁及配套物业）。

• 贷款人：华夏银行深圳分行。原始 2024 年前后借 4 亿元、1 年期，到期后已展期 1 年；截至本次公告余额剩 2 亿元。

• 本次：华夏同意对剩余 2 亿本金再延 1 年，担保方式不变。

• 担保人 / 抵押物提供方：万科控股的深圳市富春东方房地产开发有限公司，以 " 持有的资产 " 继续做抵押，签抵押合同，担保本金 2 亿，期限到债务履行期满为止。

• 授权口径：在万科 2025 年度股东会 1000 亿担保总额授权内，单笔＜50 亿由执行副总裁决策，本笔不新增额外审批门槛。

为什么是富春东方给泊寓担保

泊寓本身注册资本仅 1000 万、轻资产租赁主体，单独拿 2 亿银行抵押不太够；富春东方是万科系地产平台，持有不动产类资产，用它的物业 / 项目资产出抵押，给华夏增信。公告没披露具体抵押物地址和估值，只看 " 持有的资产 " 四个字，实际是哪些楼、是否涉及泊寓门店或富春其他项目，要以抵押合同登记和后续定期报告为准。

对万科意味着什么

• 短期现金流：2 亿再延 1 年，减少年内还本压力；在万科整体短债盘子下金额很小，但属于 " 银行端存量贷续期 " 的常态化动作。

• 担保敞口：截至 2026/8/31 万科及控股子公司担保余额 936.36 亿，占 2025 末归母净资产 80.10%；本次只是原担保延续，总额和占比不变。

• 更大背景：万科 2026 半年报披露，上半年新增 / 再融资 40.8 亿（不含股东借款），深铁年内股东借款约 45.2 亿，10 只公开债约 181 亿走 " 部分兑付 + 展期 "，2025 以来累计处置公开债约 485 亿；但短期有息负债仍约 1788.6 亿、现金类约 590 亿（部分受限），净负债率 135.4%，化险还没结束。

• 银行端逻辑：华夏对房企存量项目一贯走 " 融资协调机制 + 应延尽延 " 的口径，对暂有困难但资产可覆盖、项目能平衡的项目做展期而非抽贷；这单更偏租赁业务续贷，不等同于开发贷保交楼，也别直接等同于 " 监管窗口指导不列不良 "。

后续看三件事

1. 泊寓及长租板块能否用经营现金流覆盖这类银行贷利息和最终还本，而不靠集团再倒贷；

2. 富春东方名下被抵押资产是否扩大、是否在其他授信里重复增信；

3. 万科整体银行贷展期比例、公开债二次展期情况、深铁借款续接、以及销售回款（2026 上半年销售金额同比约 -48%）能否企稳。