文｜袁小丽

编辑｜刘鹏

" 我们是准现房，明年 5 月交房。新政后供地全走现房销售，至少得等两年。"

这是 8 · 28 新政落地后，北京在售准现房项目销售常用的开场白。

这批楼盘大多开盘超过一年，主体结构已封顶，仅剩部分房源在售。新政拉长了未来新盘的入市周期，反倒给了它们时间差优势。未来两年，" 市场上难再有刚出地面就开卖的新增楼盘 "，而它们是当下少有的、可以实景看房的选项。

海淀永丰板块的保利嘉华天珺售楼处里，项目销售指着窗外已经封顶的楼栋说：" 您看，外立面石材已上了七成，东区全部封顶，会所、园林全是实景，不用担心烂尾。" 他告诉腾讯财经，自新政落地以来，项目咨询量和看房量明显增加，10 天时间已卖出约 30 套。

销售口中的新政，指的是 8 月 28 日多部门联合发布的 8 份文件，覆盖土地、融资、建设、销售、按揭和交付等房地产全链条。其中对在售项目影响最直接的一条是：新供地优先现房销售，在售预售项目须主体封顶后方可销售。这意味着未来一段时间内北京新房供应或随之放缓。

需求端的放松更早一些。8 月 7 日，北京将非京籍家庭五环内购房社保年限从 2 年调减为 1 年，公积金贷款额度最高提至 340 万。

两轮政策叠加，前期积压的观望需求开始释放，最先反映在成交量上。

据北京市住建委数据，8 月二手房网签 13853 套，同比增长 3.9%，连续 6 个月站上 1.3 万套 " 荣枯线 "；新房网签 3126 套，同比增长 8.5%。进入 9 月，政策效应持续释放，截至 9 月 26 日，二手成交 13142 套，较 8 月同期增 15.3%，新房网签 3690 套，环比增长 76.39%。

但价格仍在磨底。统计局最新数据显示，8 月北京新房价格环比下降 0.2%，二手房价格环比下降 0.1%，是一线城市中唯一新房、二手房价格 " 双降 " 的城市，不过降幅均在 0.2% 以内，属于小幅波动。

量在涨，价格微降。北京楼市这一轮热度回升仍集中在成交端，尚未传导至价格层面。

01 买房人怕涨价，开发商急回款

" 本来还想再等等，看看旁边的建发越秀观玺，但政策一出，我不知道它年底还开不开、以什么形式卖，也怕价格上涨。"

车女士计划换房，看了两年，从学区看到纯改善，从二手房看到新房，从海淀看到昌平，最终锁定与海淀一路之隔的龙樾海序。8 · 28 新政落地后，她放弃了观望。

真正促使她下定的，是房价预期的变化。龙樾海序在 9 月 19 日加推了最后一栋楼，均价 5.6 万 / 平方米，较此前上涨 2000 元。销售强调，涨价是 7 月就定好的策略，与新政无关。但车女士盘算，未来现房销售，开发商回款周期被拉长，资金成本必然抬升，而建发越秀观玺的楼面价比龙樾海序拿地价高 4600 元 / 平米。" 再等下去，可能更贵，也更不确定。" 最终，她定了一套 122 平方米的四居。

这种担忧并非没有道理。腾讯财经走访的多个楼盘销售都表达了类似的判断：新政后开发商资金压力加大，成本增加是确定的。

颐海澐颂的销售算了一笔账，" 新盘须封顶甚至竣工备案才能拿全款，资金占用时间至少拉长两年半，以前 3000 元的成本，现在算上利息变成 3500 元。这多出的 500 元，要么牺牲利润，要么转嫁给购房者，要么降地价。" 他认为，指望地价下调不现实，" 地价下降意味着未来房价下降，影响已买房业主，也不利于市场稳定。"

保利嘉华天珺的销售持相同看法，" 未来房价大概率上涨 "。不过在他看来，这对当下要买房的人反而是好事，" 开发商资金压力非常大，需要借着新政窗口期抢回款。现在是买房最好的窗口期，开发商都是诚心卖房，真的着急回款，优惠力度能给到最大。"

新政落地叠加季节因素，北京新房市场迎来集中放量，开发商普遍加快入市节奏。8 月 28 日至 30 日，昌平北清润府、顺义青年 ONE 序、怀柔国贤府接连首开，仅三个项目就贡献了当周成交的近八成。通州北投 · 和璟以备案价 89 折入市，开盘认购 486 套、去化近九成；昌平北清润府 8 月 28 日首开认购 387 组，9 月第二周单周网签 206 套，4 万至 5 万元的单价承接了大量海淀北外溢需求；同在昌平的龙樾海序，虽是 5 月开盘的老盘，但 9 月 19 日加推的最后一栋楼 70 套房源意向登记超 170 组，截至 9 月 20 日已经售出 40 套，周末沙盘前依然站满看房的人。

从去化效果看，" 以价换量 " 仍是加速去化的核心逻辑，价格仍是吸引刚需和刚改需求的首要因素。近郊板块的去化也明显跑赢核心区：通州、昌平、亦庄部分项目新政后日均到访量提升 20% 至 30%，五环内高总价的改善盘反应则相对平淡。

但并非所有人都被涨价这套逻辑说服。张先生有换房需求，却不急于现在就入手。一方面，他目前在看的几个项目交房要等到 2028 年底甚至 2029 年，与未来的现房项目相比，时间成本并没有少；另一方面，他不认为新房房价未来一定上涨，" 房价涨跌取决于多种因素，固然有开发成本的因素，也有供需变化和经济环境的因素。" 他选择继续观望。

02 二手房交易加快，学区回暖

相比新房，二手房的热度回升更为温和。新政落地后，咨询量与带看量率先走高，成交量小幅增长，进入 9 月，成交节奏进一步加快。

北京链家朝阳华威桥商圈美景东方一店客户经理郭备告诉腾讯财经，整个 8 月门店咨询量环比大增 60%，带看量增长 17%，成交较 7 月小幅增加。 " 新政后，很多客户咨询和主动约看的意愿明显增强，长期观望的客户加快入市，低总价房源尤为明显。"

" 公积金贷款额度提升的影响最为直接，部分原本需要组合贷的客户，如今可以转为纯公积金贷款。" 郭备举例说，有个客户原本需要组合贷 260 万元，新政后夫妻双方公积金可满贷 240 万元，最终提高首付、改为纯公积金贷款，" 省下不少利息 "。

价格则没有同步上涨。" 整体价格较为平稳，没有出现大幅度波动。" 他说。

经纪人口中的 " 平稳 " 甚至 " 回升 "，更多是片区和结构性的感受，与全市环比的微降并不冲突，分化，是当下北京楼市最明显的特征。麦田房产经纪人小田对此感受更为明显：她所在的片区 9 月以来成交量继续增加，今年以来房价整体处于上扬趋势，但分化明显，" 房龄较老的老旧房源价格还有下调空间，房龄较新的小区交易活跃度提升明显，议价空间也在收窄。"

海淀上地板块作为强学区区域，9 月以来成交节奏明显加快。经纪人李锦向腾讯财经透露，截至 9 月 14 日，上地几个热门学区小区已成交 30 套，而 8 月全月仅 33 套。" 按此节奏，9 月全月成交有望接近 60 套。今年最高成交量出现在 1 月，成交 62 套。" 她预计，9 月或成为年内成交量第二高。

成交提速的背后是价格预期的变化。李锦表示，上地部分房源相比去年同期价格回落明显，150 平方米大户型较去年同期跌去 100 万元，已经 " 跌出性价比 "；但从年初到现在，房价整体呈上涨趋势。" 不少前期犹豫的客户看到价格微涨，担心后续继续上涨，叠加部分家庭为次年孩子入学考虑，加快了下定节奏。"

03 谁在买房？

这轮回暖的主力，是刚需。

多位经纪人和楼盘销售反馈，8 月两轮新政带来的新增需求有限，更多是此前犹豫观望的刚需、刚改人群，把购房计划提前了。

中指研究院数据显示，1-8 月北京新建商品房住宅成交中，800 万元以下房源占比约 76%，90-120 平方米三房、四房是绝对主力。该机构研究部总经理曹晶晶表示，公积金贷款额度上调后，与当前主力总价段和户型面积高度匹配，政策利好首先传导至主流需求区间。

合硕机构首席分析师郭毅也告诉腾讯财经，8 月 7 日新政后一个月，北京新房成交量环比增长约 30%，其中总价 500 万元以下的刚需、刚改项目占比提升最明显。" 这主要受公积金贷款额度提升拉动，买房人的月供门槛降低了。"

具体到项目，龙樾海序的项目销售透露，首套客户占比较大，购房群体主要集中在 1985 年至 2002 年出生的年轻人。双方父母帮忙凑凑首付，比例普遍在 50%-60%，剩余金额用纯公积金贷款就能拿下一套三居室。腾讯财经在该项目售楼处观察到，一对年轻夫妻正在签订一套 108 平方米四居的购房意向书。女方说，他们是首次买房，明年孩子就要出生，" 希望有孩子后能有个安定的住所，所以选在这个时候买房。"

二手房的成交主力同样集中在低总价刚需和刚改人群。多位经纪人反馈，刚需主要集中在 200 万至 300 万元区间，刚改则在 500 万至 800 万元之间成交不错。

不过值得注意的是，部分刚需购房者专门 " 捡漏 " 老破小，他们看中的不是升值空间，而是老房子的租售比。

高颖就是其中之一。今年 8 月，她在北三环买了一套两居室，总价不到 200 万。"30 多年的老公房，大家口中的没价值、没流动性的老破小，牺牲了一定的舒适度，但我还是挺开心的，在北京收获了人生的第一套房。" 她来北京 11 年，上学 7 年，工作 4 年，原本觉得在北京买房遥不可及，" 没想到工作不到 4 年，就在父母的支持下买了房。看着户主那一栏，真的很恍惚。"

虽然老房子有很多问题，但她算过一笔账：这套房在同区域属于总价最低的房源，房价已跌回 2013 年的水平，房龄虽老，却已 " 跌出性价比 "。最主要的是租售比，" 目前我的月供不到 5000 元，而这个片区两居室租金可以达到 5500 元，甚至 6000 元，租金完全覆盖月供。即使不出租自己住，也相当于原本要付的房租抵了月供，挺划算的 "。

从买房等升值到算租售比，高颖不是个例。一位不愿具名的房产经纪人也分享了一个类似案例：8 月，一位老奶奶的大额存款到期，因为利率持续下调，觉得钱存银行已经不划算，直接拿出这笔钱买了一套 40 多平米的一居室，用于出租，月租金超 4000 元，租售比约 3%，" 比存银行收益好 "。

04 房价会涨吗？

" 未来新房要涨价 "，是 8 · 28 新政后许多新房销售常说的一句话，它既是营销话术，也是买房人最担忧的事，车女士当前买房就有这个因素的影响。但未来房价真的会涨吗？

腾讯财经与十余位房产经纪人、销售以及业内分析师交流后，得到的普遍判断是：随着现房销售推进，开发商成本会增加，未来新房价格或许会小幅上涨，但并非所有房子都有涨价的基础。

郭毅认为，无论是期房预售还是现房销售，对开发商资金链的核心影响在于，资金要到竣工之后才能解冻。她大致测算，这对开发商净利润率的影响约为 3 到 4 个百分点，而当前开发商利润率能做到 8% 到 10% 已属很好的投资回报。如果利润进一步下滑，势必会带来部分项目价格上涨。

但能不能涨价，因项目而异。核心区、地段好、配套成熟、偏中高端的项目，购房者对单价的敏感度较低，更看总价，开发商在单价上有一定上调空间；而郊区供应本身就大、库存高、存量项目多、去化难度大，即便有新项目，也很难把财务成本转嫁到房价上。未来开发商投资拿地会更谨慎，这类片区的存量项目，也缺乏涨价基础。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则提醒，楼盘销售口中的 " 涨价 "，更多是基于营销策略。他分析，即便推行现房销售，按照目前制度以工规证新老划断，拿到工规证的项目即算存量项目，这类项目非常多，竞争只会更激烈；而开发商资金链紧张，会加速卖房回款，部分不符合现房 " 所见即所得 " 和品质需求的旧预售产品，可能只能降价售卖。

机构统计的热销楼盘数据也印证了这一点。除少数约 20% 的高价项目吸引高净值人群外，大部分项目热销是因为价格低于周边竞品或同品质二手房。在他看来，" 房价是否上涨，关键取决于购房者的接受度，房子更重要的是能够卖出去，价格要合理。"

更根本的背景是，北京早已进入存量时代。住建部 9 月 18 日披露，全国二手房交易占比已从 2020 年的 27% 提高到 2025 年的 46%，今年前 8 个月进一步达到 52%。北京比全国更早：2025 年北京全市新建住宅成交约 4 万套，二手住宅网签 17.4 万套，二手房占比约 81%，2026 年延续这一结构，前 8 个月二手住宅网签超 12 万套，创近五年同期新高，新房成交约 2.47 万套，二手房占比超过 82%。价格方面，8 月北京二手房价格环比下跌 0.1%，但同比降幅收窄。多位经纪人表示，二手房价格趋稳，整体小幅波动，大涨大跌不太可能。

58 安居客研究院院长张波称，北京二手房挂牌规模已从去年高点回落，但房源挂牌周期仍然偏长，" 量稳价僵 "，远郊和核心区房源结构差异大，并非所有房源同步迎来修复。

05 金九银十：成交有望放大，价格仍以稳为主

" 金九银十成交量有望继续释放，但价格仍以稳为主。"

郭毅认为，8 月底、9 月开盘的项目，网签会陆续反映到 10 月成交中，因此 " 金九 " 成色十足，10 月也可能延续 9 月成交热度，形成 " 金九银十 " 销量提振。

张波表示，9 月、10 月是传统销售旺季，叠加 8 月 7 日北京新政的余温，需求端有望继续释放，二手房会继续领跑，8 月北京二手房成交量已是新房的 4 倍，这一格局不会改变。" 金九银十 " 成交量大概率季节性放大，但价格仍以稳为主。" 现在是结构性的买方窗口期，买方掌握议价权，对有真实居住需求的刚需来说，确实比前两年更适合出手。"

曹晶晶也认为，当前房源选择仍较为丰富，部分房源也具备一定议价空间，但不同区域、不同类型房源分化明显，是否入市还需结合自身需求和支付能力判断。