正荣地产 2018 年末员工数量 2167 人，2026 年中员工数量 458 人，减员 1709 人，减员比例 79%。

一、全周期与分阶段人数（集团并表口径）

按你给的 2018 末 2167 人，叠加后续年报 / 中报披露：

• 2018 年末：2,167 人（上市首年，规模扩张期顶点附近）

• 2021 年末：1,467 人（较 2018 减 700，降幅约 32.3%）

• 2022 年末：736 人（较 2021 减 731，降幅约 49.8%，出险当年断崖）

• 2023 年末：515 人（较 2022 减 221，降幅约 30.0%）

• 2024 年末：两个第三方口径—— S&P/StockAnalysis 系 927 人、理杏仁系 709 人；若取 927 则较 2023 增 412，若取 709 则较 2023 增 194，年报原文优先  

• 2025 年末：499 人（中证网按年报：同比减 46.17%；若 2024 取 927 则减 428，若取 709 则减 210）

• 2026 年 6 月末：458 人（中报原文：较 2025 末 499 减 41）

全周期：2,167 → 458，绝对减 1,709 人，累计降幅 78.9%，留存 21.1%。若按 2018 末到 2026 中约 7.5 年平滑年化，复合收缩约 18.7%/ 年，但实际不是匀速，而是 "2022 一刀、2025 再一刀 "。

二、按阶段讲为什么会从 2167 砍到 458

1）2018 — 2021：上市扩编，但已在降速

正荣 2018 年 1 月港股上市，随后冲规模，2020 年销售破千亿、2021 年继续高位。但员工数从 2018 的 2167 降到 2021 的 1467，三年已经先砍了约三分之一——这一阶段减员更多是区域整合、总部精简、非核心职能外包，不等于出险。到 2021 末 1467 人，看似还 " 胖 "，但负债端已经紧：后续 2022 年报披露加权融资成本 7.1%、一年内到期银行 / 其他借款 + 优先票据 + 公司债等总债务约 629.9 亿元，其中 568.6 亿元 12 个月内到期。

2）2022 年出险：从 1467 到 736，一年减半

触发点很集中：

• 2 月 11 日股债双杀，正荣地产股价盘中一度跌 81%，多只美元债跌超 50%；

• 2 月 18 日公告 " 内部资源不足以偿付 3 月到期债务 "，2 月 21 日对 5 笔境外票据提交换要约 / 同意征求；

• 5 月 31 日公告 5 笔合计约 5300 万美元利息无法支付，后续 1372.5 万美元另一笔利息也违约；8 月再发生多笔美元票据利息违约；

• 上半年零拿地，6 月末借款总额约 640.7 亿元，1 年内到期约 326.17 亿元，现金及现金等价物仅约 31.37 亿元（总现金 142.29 亿但受限 105.05 亿）。

业务上同步做三件事，直接对应人头砍半：

• 停拿地、停新开工，投资拓展、前期设计、部分营销前端先裁；

• 卖项目股权回血：1 月厦门荣璐 49% 给平安信托，2 月天津和筑梅江 51% 给美的，3 月佛山正隆 51% 给新希望 1.56 亿元，3 月长沙 / 无锡部分股权转美的，8 月泉州正朗 51% 给泉州国资约 1.02 亿元；

• 总部和区域合并、工程条线只保留保交付最小团队。年末雇员 736 人，较 2021 的 1467 减 731 人，几乎整个投资 + 部分区域 + 部分职能被抽掉。

3）2023 年：736 到 515，保交付缩编

2023 年营收 387.75 亿、仍亏（归母亏 84.68 亿），总资产降至 1531.88 亿、总负债 1470.36 亿，可动用现金仅 17.17 亿。 这一年不是大面积暴雷式裁员，而是 " 出险后常态化瘦身 "：

• 违约后境内外重组谈判，境外整体债务管理方案起步；

• 员工总开支从 2022 年 5.619 亿降到 4.315 亿（− 23.2%），但人均年薪反而从 76.35 万升到 83.79 万——说明走的主要是中基层，留下管理 / 财务 / 法务 / 保交付核心；

• 区域公司进一步合并，非交付项目营销编制清空，工程只留收尾。

4）2024 年：口径分歧，但整体低位

第三方有两套：StockAnalysis/S&P 显示 2024 末 927（较 2023 的 515 反弹 80%），理杏仁显示 709。 差异可能来自并表范围、正荣服务是否并入、或数据商抓取口径；做严谨材料应以正荣地产 06158 当年年报 " 本集团拥有雇员 " 原文为准。无论哪套，2024 都远低于 2021 的 1467，说明哪怕某年回补，也只是重组 / 交付临时用工，不是扩编。

5）2025 年：499 人，再砍一波

2025 年报：营收约 97.92 亿（物业销售 97.08 亿，同比− 70.9%），归母亏 174.4 亿，毛利率 2.17%，经营现金流 5.3 亿但现金及现金等价物仅 6.88 亿；计息负债约 592.02 亿，其中 567.24 亿 12 个月内到期，优先票据未付本息 259.62 亿、银行借款逾期 188.59 亿、境内债逾期约 43.35 亿、永续 18.24 亿、ABS22.79 亿。

• 销售全口径仅 43.44 亿，同比− 35.4%，基本没有新推盘；

• 人均创收约 1967 万但人均创利− 3495 万，说明留人只为 " 守资产 + 重组 + 保交付 " 而非经营扩张；

• 中证网按年报：2025 末 499 人，同比− 46.17%（对应 2024 若按 927）。

同年正荣集团（非上市母体侧）进入破产审查 / 清算相关程序，境外重组支持协议此前停滞、2025 仍 " 未取得重大进展 "，进一步压缩总部与区域编制。

6）2026 年中：458 人，重组尾段最小架构

中报原文 " 于 2026 年 6 月 30 日，本集团拥有合计 458 名雇员，2025 年 12 月 31 日为 499 名 "，并写 " 目前无计划进行任何重大投资或收购资本资产 "。 同期销售及分销开支半年仅 2.275 亿（同比− 42.8%），与合约销售额下行一致； 8 月再向债权人送交境外重组计划条款书、附属公司清盘呈请押后。 458 人对应的功能基本是：少量区域驻场保交付、总部财务 / 法务 / 重组 / 投资者关系、少量营销去化现房尾货。

三、减员结构的隐含信息

• 先裁 " 扩张型岗位 "：投资、设计前期、拿地研判、新区域开拓—— 2022 停拿地后基本归零；

• 再裁 " 流量型岗位 "：新盘营销、渠道、策划—— 2025 销售 43 亿后只剩尾盘；

• 留 " 兜底型岗位 "：工程保交付、财务对账、法务重组、政府 / 债权人沟通；

• 2023 人均薪酬不降反升，说明裁员不是普降薪，而是去中基层、留处理债务和交付的小核心。