一、问题的提出

房地产是否正在实现 " 软着陆 "。一个流传较广的比喻是：2021 年以 1000 万元加杠杆购入的房产，若直接跌至 400 万元，原持有人断供将导致银行集中坏账，即 " 硬着陆 "；若通过多次转手（700 万→ 500 万→ 400 万），由不同家庭依次接盘，600 万元亏损被三个家庭分摊、每人损失不超过 30%，银行避免坏账，即 " 软着陆 "。

这个比喻的核心机制，是损失在不同部门资产负债表之间的再分配。本文用公开数据检验这一机制：过去两年，房地产相关损失究竟是在消失，还是在从某一张资产负债表迁移到另一张。

二、数据证据：对公不良下行，个贷不良上行

上市银行 2025 年年报披露的数据，呈现出一组方向相反的指标。

对公房地产贷款不良率方面，多数银行较 2024 年明显下降。郑州银行房地产业不良率从 9.55% 降至 5.11%，降幅 4.44 个百分点；民生银行房地产业不良率从 5.01% 降至 3.61%，不良余额由 166.9 亿元降至 117.4 亿元。这与 2024 年以来房企债务展期、债务重组、专项借款保交楼以及央行 3000 亿元保障房再贷款收储存量房的政策推进方向一致。

个人住房贷款不良率方面，方向恰好相反。工商银行个人房贷不良率从 0.73% 升至 1.06%，交通银行从 0.58% 升至 1.01%（升幅 0.43 个百分点，为六大行最高），郑州银行从 1.04% 升至 1.28%；2026 年上半年，中国银行个人房贷不良率从 0.6% 进一步升至 0.96%。13 家可对比银行中，9 家房贷不良率较 2025 年末继续上行。

同一行业、同一片房价，坏账在银行资产负债表内部从 " 对公开发商 " 科目，迁移到了 " 对个人按揭 " 科目。

三、家庭部门：杠杆率回落与债务收缩并存

与银行端对应，居民部门资产负债表也在经历两个方向的变化。

一方面，居民部门名义上在去杠杆。据国家金融与发展实验室（NIFD）测算，居民部门杠杆率从 2023 年末的 63.5% 降至 2026 年一季度的 59.0%，二季度进一步降至 57.7%；2026 年一季度居民债务同比增速为 -0.4%，是 1995 年三季度以来首次出现负增长。居民贷款余额在 2025 年 6 月触及约 84 万亿元后走平。这背后是大量提前还贷行为。

另一方面，新增需求仍在被政策吸引入场。2026 年 9 月 29 日，财政部、央行、金融监管总局联合印发通知，中央财政首次对中低收入群体商业性个人住房贷款实施贴息，10 月 1 日起施行、暂定一年。叠加此前首套最低首付 15%、二套 25%、首套商贷利率 3.05%-3.45%、公积金利率 2.6%、二手房交易成本下降 35%-65% 等措施，政策密度为近年最高。

成交结构印证了接棒主体：2026 年 8 月，北京二手住宅成交约 1.4 万套、同比增长 3.9%，上海成交约 2.3 万套、同比增长 16.3%；其中上海总价 300 万元以下房源成交同比增长 33%。新增成交主要由低总价、刚需群体贡献。

四、价格层面的着陆进度

价格数据呈现明显分化。据国家统计局，2026 年 8 月一线城市新房、二手房价格环比均小幅上涨，二手房环比已连续约 6 个月正增长；但二线城市二手住宅价格同比仍下降约 5.1%，三线城市下降约 5.6%。中指研究院数据显示，2026 年上半年百城二手住宅价格累计下跌 2.9%，新房累计微涨 0.59%。财新援引数据称，自 2021 年三季度以来，中国二手房挂牌价格指数累计下跌约 27.9%。

库存端，据易居研究院，截至 2026 年 6 月末，北京、上海等 8 个重点城市二手挂牌量约 123 万套，较 2025 年 6 月高点减少约 28 万套、降幅约 19%。挂牌回落与核心城市成交回升并存，但价格同比仍未转正。

五、结论

综合银行端、居民端和价格端数据，过去两年房地产风险处置的实际路径，与 " 接力软着陆 " 的描述高度吻合：开发商部门的坏账通过展期、收储、债务重组等方式在银行对公表内缓释；与此同时，在首付降低、利率下行、财政贴息等政策组合下，新的家庭部门入场承接存量房源，损失由原持有人向后续接棒家庭逐步分散。

这一机制降低了金融体系瞬时爆发系统性风险的概率，但并不意味着损失消失。对普通家庭而言，需要区分两个问题：一是宏观层面的风险是否在缓释（数据支持 " 是 "），二是具体一套房产的价格是否已经见底（目前只能说核心城市边际企稳，二三线仍在调整）。前者是政策目标，后者是个人决策，二者不应混为一谈。