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9 月 25 日，华润丰台万泉寺 0007 地块北京澐玺取证。

除 1# 外 10 栋、450 套、建面约 8.04 万㎡、均价 12.1 万 /㎡、货值 97.25 亿元。

但价目表里最刺眼的不是 264㎡楼王，而是两席首层边户—— 10# 楼首层西边户 180㎡备案 14.75 万 /㎡、11# 楼首层东边户 153㎡备案 13.97 万 /㎡，均高于大户型常态价，甚至 10# 首层是全小区单价顶点。

土地账不轻，但产品红利更重。

4 月 30 日华润 57.71 亿元底价摘地，楼面 5.85 万 /㎡；占地 3.95 公顷、地上建面约 10.2 万㎡、容积 2.58、11 栋约 500 套。

可售成本摊滨水绿地代建后约 6.2 万 /㎡，12.1 万加权备案留约 6 万 /㎡毛利空间——但华润没把溢价全堆在顶层，而是把 "6 米抬板 + 首层院落下跃 " 做成最贵货。

传统楼市 " 首层最便宜 "，澐玺反写价格曲线。

西排 17F 小高 127 — 180㎡，3# 起步户 10.11 万— 11.7 万；153㎡主力 10.6 万— 11.8 万，但 11# 首层 02 户直冲 14 万；180㎡边户常态 11.7 万— 12.33 万，10# 首层 01 户却挂 14.75 万。

与之相对，188/216㎡高板是 "20 层最贵、首层最低 "，264㎡楼王 13.29 万— 14.15 万——只有抬板首层被单独重估：窗台标高约 13 米、附赠花园 / 下跃、南向三角地 + 莲花河界面，把 " 过去最难卖的楼层 " 变成 " 最像独栋的藏品 "。

底盘才是真资产。

社区北抬 6.5 米、南抬 6 米 +，板上纯步行 +1700㎡泛会所（私塾 / 酒廊 / 会客），板下塞进北京首个室内全场网球馆、50 米恒温泳池、半场篮球 / 羽毛球；错层露台沿用润园别墅 270 ° 转角逻辑，南北空中廊桥接东侧公园高线。

滨水半岛、双河三四公里无遮挡、丽泽 SOHO 做背景，华润卖的不是建筑面积，是 " 滨河甲板 " 上的立体生活特许权。

" 稀缺空间资本化 "。

8 · 28 封顶 / 现房导向下，期房盘拼的是 " 交付前就能感知的稀缺 "：抬板、首层院落、滨水界面，都是照片和示范区能讲清的资产。

97.25 亿货值里，两席首层楼王虽只占 2 套，却把小区价格锚从 12.1 万抬到 14.75 万，后面 153/180㎡常规层只要成交在 11.5 万— 12.5 万，整盘利润率就被首层溢价托住。

变量也很直白：14.75 万 /㎡是备案表演还是有人真签，决定澐玺是 " 定价艺术 " 还是 " 价目表自嗨 "。

对面保利京华曜用 5.6 米抬板打内城全四居，澐玺用 6 米抬板 + 双河打滨水大平层，二环外抬板双雄的差别，不在高度，在首层能不能卖出独栋税。

北京澐玺的首层楼王，宣告内城豪宅从 " 拼楼层高度 " 进入 " 拼底盘厚度 " ——顶层卖视野，首层卖院子。

华润把 6 米抬板变成了二环边的溢价打印机。

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