乐居财经  徐迪   2026-09-30 18:15   9.5w 阅读

广州 2026 年 9 月——继去年底 2.8 亿整层商铺成交、今年 4 月 6.3 亿大宗交易后，越秀 · 天荟江湾 9 月再成交一笔约【1.14 亿】大宗资产。年内累计大宗成交约 7.5 亿，大宗资产纷纷押注，广州新中轴与珠江后航道的含金量还在增加。

01 、广州新中轴 × 珠江后航道，江轴之上的滨江大城

越秀 · 天荟江湾地处广州新中轴南段与珠江后航道交汇处，是主城区少有的同时占据城市中轴与一线江岸的商办资产。项目距江约 70 米，坐拥约 1.3 公里连续江岸线和最长约 2400 米开阔观江面，主城一线江岸资源不可再生，为资产价值提供了坚实基底。

（项目鸟瞰图）

（项目夜景实拍）

下楼即达约 1.7 万㎡滨江公园，相当于 2.4 个标准足球场，露营、慢跑、遛狗、垂钓等场景举步可享。高频使用的社区配套不仅提升居住体验，也增强了租客粘性与资产流动性。

（天荟江湾滨江公园实拍）

商业配套方面，楼下约 3 万㎡岭南海港汇已于 2026 年 9 月 28 日正式开业，麦当劳、瑞幸、华为、科大讯飞等品牌入驻；社区底商已全面招商，罗森、美宜佳等已开业。周边江南西、乐峰广场、东晓南三大商圈环伺，国内首座林栖马面裙非遗艺术馆落址隔壁，O2PARK、BIG 海珠湾等超 10 大创意园环绕，形成成熟的消费与创意生态。

（项目周边艺术馆、创意园实拍）

交通方面，三地铁均已开通，10 号线大干围站约 700 米，2 号线南洲站、广佛线石溪站约 1 公里。海珠湾隧道已通车，主城 15 分钟直达广州南站；环岛路贯通在即，串联太古仓、广州塔、琶洲会展等节点，推动海珠滨江豪宅带从散点变环线。多维路网兑现，正加速资产价值重估。

02、 资本重仓的逻辑：确定性、安全垫、流动性、成长性

大宗买家看资产，和散售客户看房子是两套逻辑。散售看总价、看户型、看月供；大宗看的是确定性、安全垫、流动性、成长性。

确定性：国企开发 + 现楼交付 + 独立产权。越秀地产深耕广州 43 年，母公司为市属龙头国企，财务稳健 " 三道红线 " 绿档；现楼交付即买即用，无烂尾风险；独立产权可分户确权，整层贯通便于集中管理。后期越秀物业运营，全周期有保障。对于机构买家，确定性是第一位的。

安全垫来自政策与现金流的双重支撑—— 2026 年商办首付降至 30%、贷款年限延至 15 年，同时 36㎡双钥匙单位月租约 3600-4200 元，租售比约 5.5%-6.3%，为资产提供稳定现金流。

流动性来自市场验证——据 CBRE 世邦魏理仕《2026 年上半年广州房地产市场回顾》，2026 年广州大宗物业投资市场私人投资者占比从 2025 年的 3.8% 跃升至 33.3%，核心区优质商办正成为资本流入主力。天荟江湾年内多笔大宗持续落地，本身就是流动性的最好证明。

成长性来自板块兑现——新中轴南段旧改投入 91 亿元，后航道产业带已落地近 100 个项目，石溪旧改 198 亿元已批复，环岛路贯通在即，海珠滨江豪宅带从散点变环线，资产价值正迎来重估窗口。

03 、主城商办稀缺性：停止报批公寓，优质商办买少见少

广州已停止审批新的商务公寓等类住宅项目。但并非所有商办都受益——郊区商办仍供大于求，真正进入 " 卖少见少 " 阶段的，只有主城区、有产业、有地铁、有配套的优质商办。天荟江湾位于主城江岸，三地铁环绕、海港汇已开业、滨江公园就在楼下，正是政策收紧后买少见少的存量资产。

04 、产品灵活性与运营价值

天荟江湾主力户型为建面约 36-74㎡商办产品，约 4.5 米层高，部分可明火。可做长租公寓、托管酒店、月子中心、青创社区等多元业态；整层贯通便于集中管理。毛坯交付，空间灵活，可按需自行装修。

目前项目已交付超 2500 户，入住率约 80%，社群全年 130+ 场活动，社区成熟度支撑租赁底盘。产业底盘上，石溪旧改 198 亿已批复，后航道产业带已吸引超 130 家企业，集群总产值突破 174 亿元——产业在哪里，租赁需求就在哪里，强大路网又串联全城客群，社区活力未来可期。

05 、大宗之后，货量告急

随着多笔大宗成交落地，天荟江湾整售房源逐层递减，目前仅余【最后五层可整售】，正在敬候实力买家。

项目地址：广州市海珠区 · 环岛路 · 越秀天荟江湾营销中心

注：本项目为商办物业，产权 50 年。文中租金及收益数据来源于市场调研，不构成投资承诺。贷款政策以银行审批为准。