第二类：未取得权证、属于历史遗留建筑处理范围且尚未完成处理的住宅。

150㎡以内：选产权调换，需先缴 100 元 /㎡罚款＋50% 公告基准地价，之后 1:1 置换；选货币补偿，按 " 房屋价值− 100 元 /㎡罚款− 1 倍公告基准地价 " 计算。

超过 150㎡部分：仅货币补偿，按 " 房屋价值− 150 元 /㎡罚款− 3 倍公告基准地价 " 计算。

一条容易被忽略的关键合并规则：同一户名下如果同时存在已办证房屋和历史遗留未办证房屋，产权调换建筑面积合并计算，合计上限仍为 150㎡。

简单说：罚款只针对历史遗留无证建筑。已办证房屋超出 150㎡，只扣基准地价，不罚款；未办证房屋不仅要扣地价，还要按面积档叠加罚款。同样是 " 超面积 "，两种房子的补偿金可能差出一大截。

8 户人的诉求，官方怎么答？

听证会虽然只开了 15 分钟，但 8 户权利人此前已递交了书面反馈意见。政府逐条整理，形成了完整的书面答复。以下是几个核心问题的官方回应。

问：150㎡上限是否合理？我可能是原村民，怎么认定？

官方答复：依据《实施办法》相关规定，原村民一户一栋最高可享 480㎡产权调换，非原村民上限 150㎡。本项目前期核查均认定为非原村民，因此适用 150㎡。如能提交有效材料核实确属原村民身份，可按原村民政策执行。

关键在于：认定原村民身份的核心不是户籍，而是集体经济组织成员档案等佐证材料。有户籍不等于有身份，需要档案支撑。

问：评估机构怎么选？对评估报告不服怎么办？

官方答复：评估机构从市规划国土部门评估预选库中产生，由被征收人协商选定，需半数以上书面同意；协商不成则公证摇号确定。对评估结果有异议的，收到报告起 10 日内书面申请复核；对复核结果仍有异议，收到复核结果 10 日内向深圳市房地产评估专家委员会申请技术鉴定。两个 "10 日 " 为法定时限，逾期丧失程序权利。

问：不动产权证上的公摊面积，补偿会打折吗？

官方答复：以不动产权证书、不动产登记簿记载为准，证载建筑面积包含公摊，全部纳入补偿核算，不打折、不扣减。

问：已缴清地价的房屋，为什么补偿还要扣土地款？

官方答复：本次被征收房屋多为非商品性质房产，依法补偿时需扣减对应公告基准地价或罚款。该扣减是针对土地权属状态的法定处理，不属于重复扣除。

问：搬迁费 40 元 /㎡是不是太低了？

官方答复：该标准来源于《深圳市房屋征收补偿规则》。住宅搬迁费 40 元 /㎡；产权调换自行过渡的，临时安置费参照市场租金发放，安置房交付后另加 3 个月装修期安置费；货币补偿则一次性发放 3 个月市场租金。不认可该标准的，可委托有资质第三方机构评估搬迁成本，以评估结果为准。

问：为什么补偿标准低于 2020 年光明中心区土地整备项目？

官方答复：两个项目性质不同——本次属于房屋征收，执行法定补偿标准；光明中心区一期属于土地整备项目，适用协商补偿标准。价值时点、用地条件、房屋现状均不同，不具备直接对比条件。

如果你也面临征收，五个风险点务必盯紧

身份认定决定补偿上限。 原村民与非原村民产权调换上限相差 330㎡。如你认为自己符合原村民条件，务必主动提交集体经济组织证明等佐证材料申请复核。

无证房扣减项多，自己先算一遍。 历史遗留未办证房屋涉及罚款和多档基准地价扣减，不同面积段标准不同。拿到方案后逐项测算，别等签字时才发现预期差了一大截。

签约奖励有梯度，但别为奖励仓促签字。 正式启动签约起 30 自然日内签约并按期交房，奖励补偿总金额 5%；31 至 60 日内签约并交房，奖励 2.5%；超过 60 日无奖励。奖励属于激励性补偿，不是法定基础补偿。

评估异议的两个 "10 日 " 不能错过。 收到评估报告 10 日内申请复核；对复核不满，收到结果 10 日内申请专家委员会鉴定。逾期即丧失程序权利。

这些行为增加的补偿不予认可。 自征收提示发布之日起：新建、改建、扩建、突击装修；改变房屋土地用途；续建已获批未完工房屋；新签租期截止日在征收提示发布 1 年之后的租赁合同；非法定情形的户口迁入和分户；以被征收房屋地址新办或变更工商注册——以上行为增加的补偿费用，均不予认可。被认定依法应拆除、没收的违建，也不在补偿范围。

深圳旧改的 " 底牌 " 已经亮出来了

东周片区不是孤例。

2024 年以来，深圳多个 " 老大难 " 旧改项目相继启动个别征收：南山区南苑新村城市更新项目（历时 14 年，首宗行政征收），盐田区海涛花园城市更新单元，龙华区观城第一期城市更新项目，龙华区新田元水老村城市更新项目，大鹏新区上洞新村城市更新单元，福田区华强南西片区城市更新单元，罗湖区湖贝统筹片区……

名单还在拉长。

这张 " 底牌 " 的逻辑很清晰：不再要求项目 100% 协商签约。达到 " 双 95%" 门槛、行政调解未果，政府就可以依法对少数未签约房屋启动征收。被征收人对征收决定不服的，仍可依法申请行政复议或提起行政诉讼；在法定期限内不复议、不诉讼又不履行义务的，区政府可向人民法院申请强制执行。

对已签约业主：征收程序启动，意味着项目推进终于有了确定性。

对尚未签约的权利人：征收不等于失去话语权，你依然可以在法律框架内表达诉求，享有完整的法定救济途径。但必须清楚——你的对手不再是 " 谈判桌对面的开发商 "，而是 " 写在纸上的法规 "。

对更多旧改片区：完全靠市场主体逐户谈判的旧模式正在退场。" 协商签约＋法定个别征收 " 并行，已成为深圳存量更新的新常态。

这份方案的核心规则，几句话记住：

✅ 已办证住宅：150㎡以内 1:1 产权调换，超面积仅货币补偿

✅ 历史遗留无证房：需扣罚款＋基准地价，150㎡以内可申请产权调换

✅ 住宅搬迁费 40 元 /㎡，产权调换安置费参照市场租金＋3 个月装修期

✅ 按时签约有梯度奖励，逾期无奖励

✅ 评估异议牢记两个 "10 日 " 法定窗口

8 户权利人选择暂不签约，背后是对身份认定、扣减标准、补偿权益的一笔笔细账。官方的答复，则全部来自现行法规的硬性规定。

法律划定了补偿的规则边界。但每一户家庭的真实情况，决定这份补偿对自己到底划不划算。

对被征收人来说，建议做好三件事：厘清身份，对原村民认定有异议主动举证申请复核；逐项测算，看清每一个扣减项，对预期收益心中有数；盯紧时间窗——签约奖励、评估异议、救济程序，都有明确期限，错过就是损失。

城市更新本就是多方利益的平衡：政府要推动片区升级，业主想要合理安置。没有绝对的输赢。对普通人而言，读懂政策、用足法定程序，才是保护自己最靠谱的方式。

真正值得关注的，也许不是东周片区最后会不会全签，而是这套 " 公开听证＋逐条答复＋依法征收 " 的流程，会不会成为深圳下一个又一个 " 卡了十几年的旧改 " 的标准解法。

来源：【深圳房产在线】公众号综合自深圳市光明区人民政府《关于发布〈深圳市光明区光明街道东周片区城市更新单元房屋征收补偿方案〉的通告》（2026 年 9 月 28 日）、房屋征收提示（2026 年 1 月 19 日）、听证报告公示（2026 年 9 月 18 日）；《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第 342 号）、《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条。文中涉及具体住户的信息已作匿名处理。本文为政策拆解，不构成法律意见，个案请以主管部门答复及专业律师意见为准。