这段时间是国庆，不少关注房产和投资的朋友都在问我：楼市这次政策组合拳打下来之后，效果如何？房企最艰难的时候是不是已经过去了？

摩根大通 ( JP 摩根 ) 最近发布了一份有关房地产市场的研究报告，数据非常值得玩味。

简单来说一句话：眼下的跌幅确实在收窄，但远没到欢呼的时候；更长远的危机，可能还在后头。

01、" 金九 " 业绩微弱修复，但距离 " 回血 " 还差得远

首先看大家最关心的近期销售数据。中指研究院的数据显示，今年 9 月百强房企的销售额同比下降了 11%。

看起来并不是什么好事情吧？

但是和 8 月 -17% 的跌幅相比，降幅已经减少到 6 个百分点。再加上 9 月份比 8 月份增长了 13%，很多人认为 " 金九银十 " 的传统旺季真的开始起作用了。

但是我们不能只看到事情的表面。

JP 摩根在报告中提醒大家关注另一个关键指标：如果把现在的销售额，拿去和行业发生流动性危机前（2018-2021 年）的四年平均水平相比，9 月份的销售跌幅居然扩大到了 -80%！

这是个什么概念？这创下了 2021 年本轮行业调整以来的历史新低。

也就是说，依靠季节性的旺季以及政策上的微调，业绩环比有所好转，但是和以前正常的年份相比，目前房地产企业的销售仍然处于极度冰封的状态。

02、 房企分化加剧：连 " 国资背景 " 都快扛不住了？

在本轮市场调整过程中，有一个现象是值得我们注意的，即国资背景房企（国企 / 央企）的经营状况。

之前大家都认为，民营企业房地产公司遇到问题的时候，国有企业可以保持市场的稳定。

但是数据不会撒谎：9 月份国有房企的销售跌幅从上个月的 -8% 陡然扩大到了 -14%。扣除受春节假期干扰的 2 月份，这是自 2025 年 11 月以来国有房企单月最大的同比跌幅。

这说明什么？说明市场上的观望情绪已经蔓延到最安全的国企板块。

但是，在一片惨淡之中也有一部分 " 尖子生 "。在所有的主要上市房企当中，只有中国金茂、越秀地产这两家国企能够在 9 月份实现正增长。

如果把时间轴拉长到整个上半年来看的话，能够实现正增长的龙头公司就更少了，只有华润置地、中海地产和中国金茂分别增长了 7%、6% 和 5%。

目前机构预计这三家企业今年全年大概率仍然会保持个位数的增长，但是大部分房企的日子都很难过。

03、 短期有微弱反弹，但 2027 年或迎更大挑战

在目前的市场情况下，大家最为关心的就是后市如何发展。

JP 摩根认为，在各种利好政策的作用下，短期内（特别是低线城市）的成交量会有所回升。预计到 10 月份的时候，百强房企的销售额下降幅度会缩小到个位数。

但是报告也十分清楚地表明：大家不要指望会出现强烈的反弹。

例如目前一些地方实行的 5 万元抵押贷款补贴上限，并不能从根本上减轻购房者面临的巨大压力。预计今年第四季度房地产市场销售量同比会继续下降 9%，全年最后的结果可能会达到 -12%。

比短期疲软更加让人担心的是长期的风险。

由于 "828 政策 " 等监管规则对现金流的要求越来越高，开发商为了保证资金的安全性，只能大幅度减少土地购置的资金。2026 年第四季度房企的土地储备节奏势必会明显放缓。

没有足够的土地储备，怎么来支撑以后的销售呢？

JP 摩根给出了一个相当震撼的预测：到了 2027 财年，主要开发商的销售规模，恐怕会在当前的基础上再同比下降 20-30%！ 行业可能会迎来新一轮的缩量盘整。

04、 结构性机会在哪里？

既然新房开发市场整体承压，那是不是整个房地产行业就完全没有机会了？也不是。

JP 摩根在报告里给出了非常明确的结构上的判断，新房市场仍然低迷，但是二手房市场会一直很强劲。

数据显示，9 月份二手房销售同比增速达到两位数，未来二手房市场的增长速度也会超过 10%。

也就是说，大家对于住房的需求并没有消失，只是消费习惯以及风险偏好发生了改变——大家更倾向于买看得见、摸得着、没有烂尾风险的现房和二手房。

根据上述分析，目前在资本市场上受到政策影响较小、具有较强韧性的标的主要是拥有强大中介渠道的房屋交易平台（比如贝壳找房），或者拥有优质的商业资产和高品质住宅产品的大房企（比如华润置地、华润万象生活）。

楼市的阵痛期要比人们想象中的时间长一些。

对于一般的购房者而言，购买新房仍然需要睁大眼睛挑选开发商；而对于关心房地产行业发展的朋友来说，在房企躺着赚钱的时代已经过去，未来几年里，存量房市场以及真正优质的头部企业将会成为唯一的避风港。

大家觉得 2027 年的楼市会像机构预测的那样继续缩量吗？欢迎在评论区留下你的看法！