文 / 乐居财经 严明会

中报发布一个月后，川系物企德商产投服务（2270.HK）做了一次不寻常的人事调整。

国庆长假前夕，德商产投服务宣布，因工作调整，邹康由非执行董事调任执行董事，自 2026 年 9 月 30 日起生效，任期三年。

邹康不是外部空降兵。他是德商产投创始人之一、非执行董事及控股股东之一。

根据公告，邹康与姐姐邹健合共持有德商产投服务约 66.49% 股份，双方 2015 年已订立一致行动协议，2021 年订立一致行动确认契约。

一个持股超过六成的创始人，从非执行董事走到执行董事，看起来并非普通轮岗。

尤其是在中报刚交出 " 增收不增利 " 成绩单之后，传递的信号更直接：老板要亲自抓经营了。

乐居财经《物业 K 线》注意到，公告称，邹康担任执行董事不会收取任何额外薪酬；不过其担任集团其他职务薪酬包括基本年薪 60 万港元、津贴、实物利益、绩效奖金及退休计划供款。

而此前担任非执行董事，邹康并未在德商产投领取薪酬。

老板下场

德商产投老板邹康，出生于 1970 年出生。

20 岁的时候，他还在四川省夹江水工机械厂当工人。或许是稳定的工作过于平淡，两年后他辞掉铁饭碗南下深圳，在裕基电子做文员。

1993 年，邹康回成都当起了奥尼斯特电子公司的总经理，说白了就是卖电脑。

真正让他翻身的是 1999 年。

那年他跟朋友合伙搞了华诚信息产业，给银行开发柜面业务处理系统，赚到了第一桶金。

2005 年前后，成都搞大规模旧城改造，邹康嗅到机会杀进房地产，2006 年成立了德商置业。

就这么一路干下来，邹康从工厂流水线走到了上市公司实控人的位子上。

2010 年，邹康与姐姐邹健一起成立了成都德商；2021 年 12 月，德商产投服务在港交所挂牌上市。

成立的前 10 年，德商在房地产市场声名不显，直到 2017 年的一次土拍，经过 92 轮竞价，这家四川小房企以 8.6 亿元打败了保利、招商、万科、中海、碧桂园等 10 余家房企，拍得中山市一宗商住地，溢价率达 149%。 

如此高的溢价抢地，在当时楼市火热的大潮中，让一线房企乃至媒体们都刮目相看。德商也借此拉开了向全国进军的序幕，之后屡屡在土拍市场高价拿地。

过去多年来，邹康一直隐身在德商背后运筹帷幄，处事异常低调。但他善用拆墙术，在行业流传很广。

在土拍市场出尽风头，德商的扩张之路是联手大房企。据乐居财经不完全统计，其与四川交投、花样年、弘阳、蓝城、电建、彰泰、新希望地产等均有过合作。

房地产进入深度调整周期，德商的日子也不好过。今年上半年，邹康实控的成都宜成置业有限公司（原德商置业），半年之内五次被列为被执行人。

上桌背后

回到德商产投服务，其今年上半年收入 2.51 亿元，同比增长 9.9%。

分业务看，物业服务同比增长 9.3% 至 1.53 亿元，占比 61.1%。期内在管面积由 1137 万增至 1240 万平方米，但毛利率下滑，规模并未带来更高效率。

资产运营服务收入 8597.6 万元，同比增长 7.3%，占比 34.3%。投资及发展收入大增，47.2% 至 1144.1 万元。 

单看收入，故事还不错。但往下看，问题就出来了。

报告期内，录得毛利约 4136.1 万元，同比减少 13.4%；毛利率 16.5%，比 2025 年同期的 21.0% 少了 4.5 个百分点。销售成本 2.10 亿元，同比增长 16.0%，跑得比收入快。

利润端更直接。2026 年上半年录得税后净利润为负值，而上年同期的净利润约为 1975.3 万元。

与此同时，费用端也在加压。期内行政开支 3391.6 万元，同比大增 66.2%。其中，股份支付费用 827.5 万元。

德商产投服务解释，这包括培育多元化新业务的前期战略性投入，以及报告期内及过往年度股份授予在本期确认的费用。

投资端也未到收获期。应占联营公司的收益由 2025 年同期的 547.4 万元，变为 2026 年上半年的负值。

德商产投服务也给出了解释，对外投资的联营企业房地产开发项目仍处前期阶段，尚未进入集中交付及收益结转期。

收入在扩，利润在缩，现金在减少。

同期，现金及现金等价物 1.11 亿元，比 2025 年末的 1.79 亿元减少 6711.9 万元。流动比率从 1.7 倍降到 1.5 倍。短期借款 6880 万元，银行借款总额 9040 万元。资本负债率从 25.2% 升至 28.2%。

近两年，德商产投服务频繁跨界。

成立合资公司探索电商直播，又涉足代建、大家居、不良资产、数字金融等领域。去年下半年，甚至以物企身份下场参与房地产开发。

不过德商产投现在最需要的，不是更大的营收故事，而是把收入变成利润、把利润变成现金的能力。

邹康走到台前，将交出怎样的答卷？