◎ 来源 | 地产密探（real-estate-spy）

今年 9 月中旬，"D10 望江 " 拿到了预售证。因紧邻锦江且与著名景点 " 望江楼 " 隔江相望，这个高端项目无疑自带了光环。

"D10 望江 " 共预售 124 套住宅，户型区间 403-567㎡，均价约 9.16 万元 /㎡，总价 2100 万元 -7000 万元。有网友说，这狠狠地捅破了成都新房价格天花板。

从区位上看，"D10 望江 " 所在顺江路这个滨江地段的稀缺性，是其他片区豪宅难以复刻的，全是 400 多平的纯大平层，圈层较纯粹，这是优势。

来源：地产密探图库

紧挨着 "D10 望江 " 的是准现房在售的嘉佰道，户型面积 196-202㎡，单价 10.1 万元 /㎡，总价 1925-2056 万元，去年 7 月已取证，此次共计 5 套，据第三方平台显示，目前仍未售出。

从户型面积段看，D10 望江跟嘉佰道形成了错位竞争，但面积段更大，两千万级总价门槛的受众面会很小，同时高楼层售价要高于低楼层，而每一层的 02 房源最贵，01 房源次之，但 03 和 04 房源明显低些，其中 03 房源最低，跟能否俯瞰江景等直接有关。

值得注意的是，D10 望江紧挨着大型医院，一些高净值客户买房可能会比较忌讳这一点。

拥有稀缺地段还远远不够，作为顶豪产品要讲故事，凸显艺术氛围，给客户营造圈层优越感。比如嘉佰道为了卖房，曾与和龙美术馆合作打造了一个在社区内置的 " 嘉 · 艺术 " 专区。

近来，D10 望江艺术中心亮相，展出了 " 十二稀物 " 艺术藏品、60 余幅锦江主题油画及国家级非遗蜀绣，操盘方想用文脉来串联故事线，以拔高顶豪属性

就成都千万级豪宅市场来看，每个豪宅项目都有自己的故事线。但问题是，今年以来顶豪供应持续放量，竞争非常激烈，D10 望江的去化率将牵动市场神经。

去年 2 月下旬，新希望五新实业旗下成都新信启创置业曾豪掷 8.53 亿元拍得成都门里集团的 " 顺江路 333 号项目 "，彼时已完成地下 -6 至 -2 共 5 层主体建设。

该项目属于商业兼容住宅，其中住宅体量不超 30%，也就是已取证的 124 套住宅，包括地下室（6 层）、A 塔及裙房、B 塔及裙房。

换言之，新希望基本等同于以超 8 亿元代价拿到了一块地，也即如今呈现的 "D10 望江 "。

2024 年 8 月，该停摆项目曾降到 7.74 亿元仍无人问津，时隔半年后，新希望地产溢价 7930 万元摘得，按要求须自持 1 个五星级酒店和 2 个博物馆的产权。今年 7 月，新希望地产与洲际集团已签约丽晶酒店未来进驻 D10 望江的 39-48 层。

D10 望江的 124 套住宅，按单套平均 0.4 亿元计算，总货值预估近 50 亿元，先前竞拍已投入 8.53 亿元，需要卖掉 21 套才能收回最初竞拍投入的成本，而造成规模资金长周期沉淀的是庞大的商业资产，比如酒店和博物馆都需要自持。对新希望地产来说，这将会是比较大的资金腾挪考验。

截至今年 6 月底，新希望五新实业（新希望地产）并表下的货币资金 57 亿元，剔除受限资金 6.8 亿元外，可动用现金 50 亿元，基本都在各并表子公司账上。

该期末，新希望五新实业短期借款 0.8 亿元，一年内到期非流动负债 25.32 亿元且较去年底减少 21.65 亿元，主要源于偿还部分中期票据，而一年内应付及预提工程款 28.54 亿元，应付货款约 2.3 亿元，其他应付款中的往来款 59.08 亿元。

依此可看出，新希望五新实业短期有息偿债虽无明显压力，但考虑到工程款等一年内应付款项，短期资金链可能会承压。此外，长期借款近 42 亿元，应付债券 43.8 亿元，两者合计较 2025 年底新增 14.61 亿元。

注意！新希望五新实业还有较高成本的永续债余额 32.68 亿元，虽计入权益工具，但毕竟还是债，应付永续债股利已累积到了 8.95 亿元。

今年上半年，新希望五新实业实现营收 18.94 亿元，较去年同期 61.31 亿元下滑了 69%，净利润 1096.21 万元，较去年同期 9838.26 万元下滑了 89%。

从新希望五新实业最新财务来看，容易被忽视的就是近 33 亿元存量永续债，在营利均大幅下滑之下，将是侵蚀公司利润的一个重要源头，也影响公司再融资能力。