10 月 8 日，郑州市城乡建设局公示最新一批 9 个拟入库城市更新项目，总投资近 40 亿元。其中，两个落在郑州高铁站东广场的项目—— B-34 街坊（兰溪东岸）和 B-40-02 地块（尚鼎中心），合计投资 18.9 亿元，引发关注。

几乎同一时间线，胖东来郑州首店也在这片区加紧施工，预计 2027 年初开业。两件事撞在同一时间窗口，不免让人好奇：这两个项目跟胖东来有没有关系？

地理上：同在东站东广场，但不是同一个项目

胖东来郑州首店选址在东站东广场的地下商业广场，通过地下通道与高铁站、地铁 1 号线无缝衔接，属于 " 地上城市公园 + 地下商业 " 的模式，目前主体封顶，玻璃天幕正在安装。

而两个城市更新项目位于东广场周边的地上地块：

兰溪东岸效果图

B-34 街坊（兰溪东岸）：嘉园东路以东、动力南路以南、博学路以西、道东街以北，投资 12 亿元，实施主体为郑州郑晖科技园区管理服务有限公司。规划 " 办公 + 公寓 + 底商 "，定位为盘活低效存量用地。

尚鼎中心效果图

B-40-02 地块（尚鼎中心）：商鼎路以北、博学路以西、道东街以南、华润新时代广场以东，投资 6.9 亿元，实施主体为郑州市居安工程管理咨询有限公司。布局科创办公与中档酒店。

三者在物理空间上相邻，但实施主体不同、项目内容不同、申报路径不同。从公示信息看，两个城市更新项目并非胖东来项目的组成部分，也没有证据显示存在直接的投资或运营关联。

但 " 东风 " 是同一股

没有直接关联，不代表没有关系。

从郑东新区的整体规划看，东站东广场正在经历一轮密集的片区升级。胖东来首店是其中最大的商业 IP ——于东来 2025 年 2 月亲自官宣，将这里定义为 " 一个具有艺术特色的超市作品 "，圃田西路地下通道也已封顶，建成后从高铁站可直达。

但一个商业 IP 单独撑不起一个片区。胖东来能带来的客流、消费、品牌效应，需要周边配套来承接。这正是两个城市更新项目的逻辑所在：

兰溪东岸的 " 办公 + 公寓 + 底商 " 布局，补齐的是片区职住平衡的短板——来东站片区上班、出差、消费的人，需要有地方办公、有地方住。

尚鼎中心的科创办公 + 中档酒店，补齐的是商旅配套——来胖东来打卡的外地游客，来东站换乘的商务客群，需要住下来。

换句话说，胖东来是 " 引爆点 "，这两个项目是 " 承接器 "。它们不是为胖东来而建，但胖东来的到来，让它们的建设变得更加紧迫和有价值。

东站片区的 " 商业密度 " 正在重塑

一个值得注意的背景是，以东站东广场为核心，半径 5 公里范围内，2026-2027 年将有三个重量级商业项目集中亮相：

胖东来郑州首店（东站东广场地下，2027 年初）

河南首家山姆会员店（北龙湖，2027 年 5 月）

弘坊（正弘商业，金水东路与东风南路，2027 年，含胖东来二店）

再加上这次入库的两个城市更新项目提供的办公、公寓、酒店配套，东站片区正在从 " 交通枢纽 " 向 " 商业枢纽 " 转型。过去提起东站，想到的是坐车；以后提起东站，可能是逛街。

有业内人士分析，胖东来选址东站东广场的考量之一，正是看中了高铁枢纽的过境客流——下高铁、逛超市、再走，这种 " 即停即买 " 的消费模式，天然需要一个完善的商业生态来支撑。而周边的办公、公寓、酒店、底商，就是这个生态的 " 毛细血管 "。

写在最后

回到开头的问题：这两个项目跟胖东来有没有关联？

直接关联没有，间接逻辑很清晰。它们是郑东新区为东站片区 " 做配套 " 的一步棋，而这盘棋的 " 棋眼 "，正是胖东来。当一个超级商业 IP 落地，周边的土地价值、商业预期、配套需求都会被重新激活——这就是所谓的 " 虹吸效应 "。

18.9 亿元的两个城市更新项目，与其说是 " 借了胖东来的光 "，不如说是 " 必须跟上胖东来的节奏 "。毕竟，没有人希望一个年客流可能超千万的商业体旁边，是破旧的办公楼和空荡荡的酒店。