8 月 28 日楼市房产新政，绝对是对于每个家庭来说是个大事！不但现房销售开始鼓励，预售房制度动摇，而且还将最高商业银行房贷期限放宽到 40 年。不论未来大家如何选择房贷期限，但是多给购房人房贷期限选择总是好的！在房地产出现拐点曙光的 2026 年，这些配套措施非常及时，购房人和银行以及房地产商，终于可以平等的议价了。

各家银行的反应也很快，建设银行成为第一家开放申请的银行，积极响应央行的政策号召。也就是说现在正在还建行商业房贷的购房人，不但申请房贷可以延长到 40 年，而且如果正每月在还房贷，感觉还款资金压力大，那么就可以提出将房贷期限延长，最多可以延长到 40 年，之后等待建行信贷部门的审批通知。

不过建行反应快是快，但是没有出台具体标准，哪些购房人符合延长房贷的要求呢？只有说明购房人先提出申请，等待银行最后的信贷审批通知。不过很快的，其他银行也在跟进，现在交行、招行等等大银行都已经跟进，就连杭州银行这类中小银行也推出了房贷延期标准。

银行制定的标准相对都比较简单，让申请人很快就能判定符合资格与否，基本上都是执行 " 申请年龄 + 贷款年限≤某个数值 "。依照现在已经推出申请条件的银行汇总，德先生概况下，主要分为三类：

一、大部分银行执行的是，" 年龄 + 贷款年限≤ 75" 规则，假如选择 40 年的房贷期限，那么可以推算出申请人年龄不得超过 35 岁。

二、招商银行对于全国的城市地区进行了分类，大部分地区执行 " 年龄 + 贷款年限≤ 75" 规则，申请人是要求 35 岁之内，但是部分网点执行 " 年龄 + 贷款年限≤ 70" 规则，那么有可能申请人年龄不得超过 30 岁了。

三、工行在部分区域，有可能是北上广深的一线城市，推行 " 年龄 + 贷款年限≤ 80" 规则，这样申请人年龄最高不得超过 40 岁，但是其他大部分地区还是会要求 35 岁之内。

为什么会有这样的区别呢？可以就看到各家银行开始房贷政策区域分化，不再一样了，这也是央行鼓励的。各家银行推出不同政策原因，主要是对于当地房地产远期价格的预期，假如有些城市人口持续外流，有可能房产价格长期是跌落的。同样房产的楼龄越长，折旧越大有可能价格未来越低。更为重要的是，借款人的年龄越大，有可能还款能力越不足，所以针对不同地域，实施了不同的政策。

为何有些银行还要求 30 岁以下呢！不过想想也有道理，即使在延迟退休的大背景下，男性最长也是在 65 岁退休。那么如果办理 40 年的商业房贷，已经出现了即使退休之后还要还房贷的情况，假如那时候房子折旧又不值钱，养老金假如也不高，那么房贷该怎么还呢？银行肯定要保护自己的利益，要降低风险，所以对于申请人的年龄，会有着比较严格的要求。

德先生也提醒借款人，商业房贷的借款期限也不是越长越好，还是要与个人未来的收入预期相结合。其实每月的还款金额的变化也不是特别显著。房贷 100 万，现行商贷利率 3%，那么即使延长到 40 年，每月月供也仅仅少 635 元，年度减少约 7620 元。但是总的还款金额会增加，因为又要多还 10 年，那就要多承担 10 年的房贷利息。这又是一个经典的 " 朝三暮四 " 或者 " 朝四暮三 " 的故事。

假如现在的现金流压力很大，那客户确实可以考虑贷款期限的延期，毕竟现在少还一点钱，那么也可以有效的降低每月现金流的压力，先将眼前的难关度过。只要房贷不逾期，那么房子也永远是自己的，银行也不会提前收贷，未来假如收入多了，还可以通过提前还款方式降低房贷压力，这也是银行可以的。

房贷 40 年时间好漫长啊，假如 25 岁研究生毕业就买房。到了 65 岁延迟退休的年龄，刚刚还完房贷，一生中这最美好的年代，都与房贷伴随在一起，还是有点不开心。当然，如果有可能的话，争取还是在自己抵达退休年龄前还清房贷，否则退休了没有其他的收入，只有养老金，每个月还需要还房贷，这晚年生活真的会幸福吗？

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