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十一假期最后一天，龙湖在顺义代建盘宸裕踩点开盘。

首开约 210 套、9.2 亿元，次日即网签 41 套、1.78 亿元，成交均价 41597 元 /㎡——比隔壁兄弟盘宸翰的 40290.61 元 /㎡每平贵出 1300 元，在 " 降价求生 " 的北京楼市里，反向小幅提价。

地块是同根生，节奏是算出来的。

两地块由顺义城投系（顺义新城 + 天竺地产）2025 年 2 月以 26 亿元底价摘得，楼面约 2 万 /㎡；西块 096 是宸翰（兴竺地产，宏琨城开持股 70%、顺义国资 30%），东块 093 是宸裕（城竺地产，纯国资）。

宸翰先跑：524 套已网签 458 套、22.3 亿元，车位去化 297 个、再收 5900 万，单盘回款已覆盖 26 亿总地价款 88%；

宸裕蛰伏 500 多天，等哥哥把顺义老城（顺义站＜500 米、老城配套）热度烘起来，再高开出货。

宸裕的账不靠暴利，靠代建费 + 国资资产增值。

龙湖不拿地、只代建代销，559 套拟售 4.47 — 4.53 万 /㎡，首开实收 4.16 万相当于备案 92 折；2 万楼面 + 建安精装→成本 3.2 — 3.5 万，4.16 万实收仍留 6000 — 9600 元 /㎡缝差，但利润归国资，龙湖吃管理费率。

真正赚大的是顺义城投：26 亿地款靠宸翰一家就收回近九成，宸裕再卖 9.2 亿，相当于 " 同一块面包，烤两遍 "。

产品端学乖了。

宸翰 97/118/138/165㎡，小户先清；宸裕 99/120/139/189㎡，首开只放 7 栋、41 套里 99㎡占九成（8#4 套、13#6 套、14#7 套、19#7 套、20#6 套），120/139㎡仅 11#、12# 各出几套。

花池比宸翰少、北向设备平台多赠，是 " 顺义刚改客要实得、不要花架子 " 后的微调。189㎡三面阳台 + 全景舱留给门面，不指望走量。

变量在股权与施工方。

宸裕曾想卖 60% 股权给大龙地产，2025 年底告吹；大龙顺发后来以 7.63 亿中标施工总包——甲方变乙方。

宸翰总包是北京建工、设计汇张思；宸裕总包大龙、设计北京建院。

" 谁盖的 " 会不会影响买单，是顺义买家的新顾虑；但 4.16 万 /㎡、99㎡总价 410 万级、老城地铁盘，足够让地缘客先签再说。

宸裕涨价 1300 元，不是龙湖有多狂，是顺义国资用 " 宸翰试水、宸裕收割 " 的推盘节奏，把 2 万楼面地做成了 22.3 亿 + 的现金牛；

代建商吃管理费，国资吃地价重估，买家吃老城确定性——三方各取所需，才是北京远郊盘在现房时代还能热闹的真正底层逻辑。

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