广州第一座万象城在国庆假期大排长龙的景象还历历在目，新的竞争对手已经蓄势待发。

11 月底，广州首家名品奥莱砂之船（广州）奥莱公园项目计划开启试营业，该项目目前是华南地区规模最大的奥特莱斯文旅综合体，面积达 20 万平方米。

广州奥特莱斯声量最大的项目长期以来都只有海珠万国，番禺万博的两家奥莱则均由百货商场转型，面积相对较小品牌丰富度有限。

8 号仓偏居从化、佛罗伦萨小镇则位于佛山，距离广州主市区都不算近。砂之船项目位于白云区，从地理位置来看显得较为 " 亲民 "。

更重要的是，此次砂之船项目的定位是一个文旅地标，不仅有名牌，还兼顾文旅和艺术体验。据了解，目前已有超 400 家国际一线品牌签约。

然而放眼整个大湾区，广州砂之船项目也不能 " 骄傲 " 太久，深圳壹方购物天地将在 2027 年投入运营，该项目核心的奥特莱斯商业部分面积约占 50 万平方米，届时将成为华南地区规模最大的奥特莱斯综合体。

伴随着全国各地奥莱兴建潮，这个曾经被认为是便宜、折扣的业态已经进化了不少，对比高奢商场的落地，一线城市也愿意 " 争抢 " 奥特莱斯。

国庆 7 天假期，广州万象城的客流量累计近 170 万人次，坐稳了近期广州商业热门商圈的头把交椅。在高端商业大杀四方的时候，位于海珠的万国奥特莱斯继续用朴素的折扣手段吸引客流。

国庆期间，万国奥莱的斐乐、李宁、比音勒芬等品牌门店均开启折扣活动，不少品牌低至 2 折，GAP 和 UR 则开启清货专场。

万国奥特莱斯于 2006 年开业，迄今已运营 20 年。即使后期佛山佛罗伦萨小镇和 8 号仓相继面世，万国奥莱位于海珠江南西商圈的珍贵地理位置依然使其长期稳坐大湾区人气最旺的奥莱之一。

相比之下，砂之船奥莱就要远离中心城区一些。据媒体报道，砂之船奥莱距离白云国际机场仅有 20 分钟车程，广州白云站和火车站等交通枢纽也可高效通达。由此可见，该项目的首要服务对象是大湾区游客。

虽然都冠以奥莱之名，但上述两个奥莱却承担不一样的商业角色，后者超越都市圈，主打文旅资源以及可以辐射湾区的地理位置。

相比万国，位于从化、2023 年营业的广州 8 号仓恐怕需要更加关注砂之船项目。结合从化流溪河的旅游资源，8 号仓主打的也是大湾区奥特莱斯 + 城市微度假目的地的定位。

对比来看，广州砂之船引入了 400 家一线品牌，而 8 号仓一期只有 200 家品牌，且砂之船还打造了琶醍休闲街区、18 万平方米的海丝音乐公园以及温德姆五星级酒店，在文旅消费生态方面更具优势。

从品牌引进来看，砂之船的品牌名品效应也值得期待，万国奥特莱斯长期以来仅以传统运动品牌为支撑，缺少始祖鸟、Lululemon、迪桑特等时下流行的户外品牌，奢侈品牌数量同样不足。

而且根据消费者的反馈，NIKE、Adidas 等品牌在万国奥莱的折扣力度并不大，与线上购物的低价形成较大差距。

奢侈品牌依然是奥莱业态的主力，也是最受消费者关注的品类，凭借高端品牌的引入，砂之船的人流或许也能得到一定的保证。

根据赢商网大数据的监测（不完全统计），截至 2025 年 10 月末，43 个全国筹开奥莱项目中，广东省有 7 个，面积达 130.5 万平方米，位居全国第一，超过上海、山西、湖北等省份。

目前大湾区包含在建的共有 24 个奥莱项目，除了砂之船外，佛山的博伯丽奥莱、深圳壹方购物天地等均在建设中。

近年来，头部奥莱运营商在大区的各个核心城市争相布局，以深圳为例，2022 年开始营业的杉杉奥特莱斯是杉杉股份在华南地区的首店，即使位于深圳郊区，开业时仍然客流旺盛，其也是目前深圳人流最旺的奥莱项目之一。

另外，未来大湾区最受关注的奥莱项目之一深圳壹方天地则由深圳本土地产商鸿荣源开发。据报道，壹方天地奥莱商业中心的总规划建筑面积约 130 万平方米，总投资额超 250 亿元，占地面积 52 万平方米的核心奥莱商业区已竣工。

该项目预计引入 500 家国际知名品牌折扣店，融合办公、酒店多种业态，继广州砂之船后，又一次填补了华南地区高端奥特莱斯市场的空白。

而与大湾区渊源极深的华润也在东莞开启了首个精品奥莱业态。2025 年末开业的东莞万象滨海购物村同样是郊区度假型奥莱，轻奢和高端户外品牌矩阵完善，但苦于露天的全开放式街区和交通因素，相比屡战屡胜的万象系商业，华润的精品奥莱显得有些低调。

除了湾区核心城市，珠海、中山等腰部城市也在加码，比如中山海雅缤纷天地也于 2025 年末正式开业，成为中山目前最大体量的商业综合体。

目前大湾区的奥莱业态强调文旅和娱乐的复合模式，普遍配有生态景观、艺术展陈以及特色餐饮，从微度假的角度观察，大型奥莱的虹吸效应较为明显，吸引深莞惠、广佛肇的周末客流，以此激活整个区域经济。

03 奥莱竞争进入白热化

根据中国商联奥特莱斯分会的数据，2026 年全国奥特莱斯行业二季度整体延续稳健增长态势，销售额、客流量的同比增速分别是 10.5% 和 13.7%。

从数据来看，整个奥莱行业在 2026 年上半年发展火热，成为实体零售增长的核心赛道。

以国内规模最大的连锁奥特莱斯运营商砂之船为例，根据新加所上市的砂之船房地产投资信托披露的运营数据，2026 年中期该 REIT 旗下四座奥特莱斯项目合计租金收入 3.507 亿元，同比上升 4.3%；合计客流 980 万人次，同比上升 20.7%。

今年 4 月份，砂之拍得闵行金盛家居二期烂尾项目，斥资 5.8 亿，计划将其改造为上海体量最大的超级奥莱，实现嘉定、闵行双奥莱的局面。届时，仅在上海，就有六座奥莱竞争。

砂之船的标签是大型艺术奥莱，与百货奥莱形成较大差距。虽然近年来也进行了项目收缩，退出厦门市场，但依然加码核心城市，除了华东上海、华南广州外，其在华北也积极布局，石家庄奥莱二期已在近期开业，建筑面积达到 26 万平方米，包含运动场馆、亲子乐园等多种业态。

除了度假型奥莱，京东奥莱、荟品仓等仓储式奥莱也快速崛起，奥莱市场的竞争已逼近红海，而哪个方向更能匹配未来城市服务的发展，仍需时间观察。