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10 月 11 日住建委口径更新：海开控股海淀上地 0702 项目瑜海 · 澐颂累计网签 292 套、约 3.55 万㎡、均价 10.65 万 /㎡。

9 月 12 日取证、9 月 21 日开盘，30 栋 4 — 10 层洋房、719 套一次性入市，拟售均价 12.22 万 /㎡、货值 115.3 亿——也就是说，真实网签价相当于备案价的 87 折。

土地重，但转化快。

2025 年 12 月 23 日海开以 84.56 亿元、溢价 0.4% 摘地，住宅楼面 6.96 万 /㎡；加 13 万㎡产业 / 商业配建，可售成本约 8.5 — 9 万。

10.65 万实收仍留 1.65 — 2.15 万 /㎡缝差，毛利率没崩，但 "12.22 万天花板 " 已经退成价目表锚，不是谈判桌上的价。

认购转网签，才是现房时代的真指标。

首开海报写 "509 套、75 亿 "，到 10 月 11 日网签 292 套，转签率约 57%；首周 57 套、9 月底 230 套、10 月 11 日 292 套——曲线说明不是渠道刷量，是海淀科创客群在按月供和首付能力分批签字。

98/116㎡三居、139/159/179㎡四居里，116+139㎡占全盘 61%，买主是上地软件园、中关村科学城、海淀北部置换客，不是顶豪扫货团。

李昕的阶梯折扣，是这套数据的底层算法：

首付 25% → 94 折

50% → 91 折

70% → 88 折

全款 → 86 折

1200 万房子，低首付 1128 万、全款 1032 万，差 96 万。

8 · 28 后个贷等竣工备案才放，回款周期从 1 年拉到 2.5 — 3 年；海开不统一降价伤品牌，而是把资金时间价值明码标价——全款客户替国企省下两年融资成本，开发商把这部分让出来换监管账户真金白银。

10.65 万 /㎡，正好落在 " 高首付 / 全款价 " 区间。

行业含义大于单盘。

湖映天青 89 折、亦庄国贤府 87 折、北京澐玺 / 京华曜跟涨首付梯度，北京新房市场正在分裂成两个价：全款价、按揭价。

楼层朝向决定感受，首付比例决定成交。

瑜海澐颂 292 套网签的价值，不在于 " 海淀又火了 "，而在于区属国企用 84.56 亿地款、719 套洋房、86 — 94 折阶梯，把现房新政前的回款时钟重新上紧。

剩下的 427 套里，楼王 179㎡（次顶层挂 14.12 万）能不能按 11.5 万 + 转签，决定整盘利润率；

116/139㎡若继续守 10.5 — 11 万，海开就真把 " 上地 + 洋房 + 颂系 " 做成了现金流资产，而不是溢价神话。

瑜海澐颂不是 12.22 万卖出去的，是 10.65 万网签出来的；买房人付的是上地产业租金折现，开发商赚的是现房时代里 " 先回款、再讲故事 " 的生存权。

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