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10 月 11 日住建委口径更新：中建智地亦庄国贤府累计网签 314 套。

项目 9 月 15 日取证，8 栋、510 套一次性入市，拟售均价 5.8 万 /㎡、货值 29.87 亿元；

9 月 19 日首开推 408 套、官宣 " 售罄 " ——从 "3 天网签 14 套 " 到 "22 天网签 314 套 "，哈斯团队把开盘热度和监管账户回款慢慢对齐了。

土地红利是底座。

4 月 21 日建发、金茂、保利、中建智地、招商 5 家鏖战 49 轮，中建智地 13.24 亿元、溢价 8.7% 摘亦庄新城 0802 街区地块，楼面 2.56 万 /㎡，是 2026 年北京首宗溢价宅地。

2.56 万楼面 + 建安精装 1.2 — 1.3 万→可售成本 3.8 — 4.0 万；首开网签均价约 5.04 万 /㎡，相当于拟售 87 折，单平仍留 1.0 — 1.2 万缝差，毛利率约 20% — 24%，不是赔本促销，是 " 低价地 + 折扣换回款 "。

产品打法很 " 哈斯 "。

原北京万科东南区、观承别墅操盘手，不喊 " 亦庄学籍 "，讲 " 六人餐桌、明窗家政间、三代同住 "：77㎡边户得房率近 100%、95㎡南向 10 米面宽、106/108㎡做 270 ° 观景、125㎡四叶草楼王，3# 次顶层挂 6.3 万 /㎡、首层非标 5.12 万起。

瀛海站直线约 150 米、环宇坊在侧，把 "8 号线始发 + 亦庄通勤 +400 万级三居 " 做成自住盘，而不是投资盘。

" 认购→网签 " 的转化曲线。

408 套认购是渠道语言，314 套网签才是真成交；510 套还剩约 196 套，网签去化已超六成。

8 · 28 现房 / 封顶预售新政后，个贷等竣工备案才放，开发商最怕 " 售罄海报、网签不动 "。国贤府用 87 折把亦庄产业人、瀛海置换客先锁进监管账户，比硬扛 5.8 万拟售更懂现金流。

变量也很直：77㎡引流三居前期网签慢，说明 400 万级客户对月供、交付（预计 2028 — 2029 年）最敏感；

若剩余 196 套里 95/106㎡继续守 5 万上下、125㎡楼王守 6 万 +，整盘回款可冲 25 亿、基本覆盖 13.24 亿地款两倍。

周边中海寰宇时代二手 5.2 万、瀛海老社区 3 — 4 万，国贤府的 "5 万实收 " 能不能在交付后站住，要看 8 号线沿线产业人口和瀛海商业兑现，不看出盘当天来了多少组。

国贤府不是 " 亦庄火了 "，是中建智地用 2.56 万楼面、哈斯用 87 折和地铁话术，把 510 套刚改盘跑成了现房新政前的回款样本；

314 套网签背后，买方买的是通勤和得房率，卖方卖的是资金时间。

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