来源 |凤凰网风财讯

从电商巨头到游戏、ai 等新兴科技公司，互联网浪潮诞生着当代一批中国的 " 新贵大佬 "。当地产老板退场，这一批大佬正在悄悄 " 囤地 "。

例如，一年内花了 90 亿拿地用于职场办公的字节跳动；花了 45 亿买房的拼多多；在上海买楼在浙江多城拿地建厂的卡游等等。

但相比退居幕后低调布局的张一鸣、黄峥，刘强东这位 " 隐形地主 " 更加高调——仅仅海外，刘强东就已经布局了 12 个国家 ( 越南、新加坡、印尼、日本、澳洲、英国、荷兰、德国、墨西哥、阿联酋、沙特 ) ，在全球管理 300 多个基础设施项目、总建筑面积超 2800 万平方米、资管规模超 160 亿美元。

最近，京东产发又发出最新消息，已经完成位于阿联酋阿布扎比哈利法经济区（KEZAD）的智能物流枢纽的土地交割。项目规划总面积约 15 万平方米，将配套智能自动化仓储与数字化运营系统，预计 2028 年起投入运营。

伴随海外、国内一个个拿地购房新闻频道出现，更多人也开始关注中国当前涌现出的新一批 " 隐形地主 "。

全球疯狂买地买楼

刘强东的惊人 " 不动产版图 "

" 京东系 " 这些年在境内外拿下的土地和物业，已经铺成一张惊人的 " 不动产版图 "。

境内，京东通过总部大楼、区域中心、物流产业园、员工配套住宅等模式，在北京亦庄、上海真如、深圳南山、杭州钱江世纪城、南京建邺、宿迁、广州黄埔、无锡高新、上海张江等城市持续落子。

而且京东倾向走 " 重资产 " 模式，即拿地、自持。例如，在 " 大本营 " 北京亦庄，京东 2012 年首拿总部地块，此后总部大厦、研发中心、青年城、员工公寓连片开发；

在深圳湾超级总部基地砸下 31.09 亿元拿地，打造京喜大湾区总部和 AI 研究院；在杭州 6.63 亿元摘钱江世纪城沿江商业地，做浙江区域中心和京东 MALL；在南京建邺拿下研发中心，紧挨阿里小米；在老家宿迁建的智慧城，还配建了人才公寓和 " 小哥之家 " ……

虽然买地自持的成本高、流动性低，但对于上升期和平稳期的公司而言，这些资产除了配合发展使用，还能做大公司报表、增加融资抵押标的、提升公司品牌效应和信誉背书。因而 " 京东 " 选择用经营现金流逆势收楼、拿地、建总部、盖产业园。

只不过它们拿地不为赌房价，而是把不动产当成 " 生产资料 "。这也是为何京东 " 出海 "，去到中东拿地，依然走重资产这一套——总部要自持、仓库要自控、算力要承重、配送要贴港。

2026 年 7 月京东与沙特港务局签约，拿下的吉达伊斯兰港片区地块，计划建设港口保税仓储，并已经在 8 月底动工 ( 建设 " 吉达 MODON   Oasis 智慧物流园 " ) 。在沙特首个开工自建项目跑通后，9 月底，京东完成阿布扎比哈利法经济区地块交割，规划了更大规模 ( 15 万㎡ ) 的临港智能枢纽。

在 2028 年这个临港智能枢纽投入运营后，加之京东此前拿下的阿布扎比机场自由区超 7 万平方米双仓、沙特吉达伊斯兰港 9.3 万平方米高标仓、吉达 MODON Oasis 约 5 万平方米智慧物流……京东构建的是 " 利雅得—吉达—达曼 " 超 200 万平方米的产业物流远期规划。

而像沙特这样的布局，京东还在海外 12 个国家和地区开展。

围绕 " 京东产发 " 这一板块，打通京东零售、京东物流、京东工业、京东健康、京东 MALL、创新零售、嘉实京东仓储物流 REIT 等板块资源。京东拿工业用地、建高标仓、做产业园、招商、运营、收租，再把成熟资产送进 REITs。很明显，这实际上已经是 " 开发运营商 " 的角色。

目前，嘉实京东仓储物流 REIT 扩募已纳入西安、合肥、北京大兴、广州花都、昆明空港等资产。和华润、招商等头部房企在商业运营与资本市场的打法，也可谓殊途同归。

张一鸣 90 亿拿地、黄峥 45 亿买房

" 隐形地主 " 高调涌现

刘强东不是孤例。2024 — 2026 年中国涌现了不少从它行跨界而来的 " 非典型地主 "。

例如，张一鸣退居幕后之后，2025 年 12 月到 2026 年 9 月，" 字节系 " 开始高调重仓北京，一年内已经花 90 亿元拿地，用于办公。

2025 年 12 月，字节系先以约 3.36 亿元拿下中关村朝阳园北区医疗相关地块；2026 年 2 月，28 亿元底价摘下海淀蓝景丽家收储项目，要做 " 抖音集团数字经济产业园 "，规划 4200 个工位、288 间酒店客房，全部自持 20 年；3 月，33.05 亿元拿下学院路双泉堡，紧挨清华、北大、中科院，定向承载大模型、算法、脑机接口、人形机器人等前沿研发；9 月，再花 26.13 亿元摘朝阳奥森南区 OS-15 商务金融地，可容约 4000 个工位，做总部职能与高端商务门面。

四笔加起来，一年出手超 90 亿元。加上早年的方恒时尚中心（约 50 亿）、大钟寺中坤广场（约 90 亿），字节在北京自有产权物业累计已超 230 亿元。张一鸣俨然多了一个 " 北京地主 " 的新身份。

黄峥让位之后的拼多多，在房地产市场也变得十分高调，仅买房都已经花了 45 个亿 ( 据不完全统计 ) 。

2026 年 5 月，拼多多在雄安注册子公司，随后斥资约 12 亿元购置雄安 · 电建智汇城独栋办公楼，承接 Temu 后台、跨境数据、合规审核；2026 年 6 月，市场消息称拼多多以约 33 亿元、全自有资金收购上海陆家嘴滨江的星展银行大厦。雄安和上海两笔置业，合计约 45 亿元。

不过拼多多 2025 年营收 4318 亿元、净利润近千亿元，现金储备超 4000 亿元，33 亿买楼只是洒洒水。

实际上，集团业务做大后，普遍会购置房地。

比如 4399 在广州天河约 6.03 亿元买地建总部，家乡互动深圳前海超 1 亿元买物业，延趣游戏厦门拿地；更有无忧传媒三亚超 6 亿元摘百亩商服地做直播总部，星竞威武在三亚做电竞度假区……

大集团，比如 " 阿里系 " 不仅在杭州、上海项目拿地设总部，还在香港铜锣湾 72 亿港元买楼。腾讯在深圳、北京、上海、天津、重庆、成都、武汉等地都有物业。

持续城市核心物业，是公司发展、投资增益、品牌背书的多重需要。当旧地产老板在去杠杆里瘦身，新地主们在低估值里 " 囤房囤地 "，或也会是很长一段时间内的常态。

（凤凰网王婷婷）

延伸阅读《阿里出手打破港楼纪录！京东、美图等集体涌入》

延伸阅读《涌入地王楼王争夺战 " 隐秘巨头 " 们现身》