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8 · 28 现房 / 封顶预售新政落地后，北京 13 个新盘扎堆入市，合计网签 3114 套、超 192 亿元。

但热度的真相不是 " 普涨 "，而是罕见的两头走—— 4 万— 5 万刚改盘批量转签，千万级甚至 5000 万级顶豪也快速去化。

刚改盘靠 " 地价红利 + 折扣 " 跑量。

龙樾璟序：2024 年曾挂 42.43 亿、楼面约 5 万 /㎡无人要；2026 年 22 亿返场，住宅楼面约 3.3 万 /㎡，成交均价 5.7 万 /㎡，留出 2.4 万 /㎡缝差；9 月 22 日开盘 664 套，截至发文网签 669 套，转签近 100%。

湖映天青：9 月 19 日首开 296 套售罄，网签 268 套、均价 5.52 万 /㎡、约 14 亿元。

亦庄国贤府：官宣 408 套，网签 318 套、均价约 5 万 /㎡、约 16 亿元。

北投和璟：成交 446 套、18.8 亿元，已收回地款；拟售 4.54 万、实收约 4 万，就是备案 89 折。

顶豪盘靠 " 稀缺 + 阶梯折扣 " 锁钱。

海开瑜海澐颂 719 套、货值 115.3 亿，开盘 75 亿，网签 296 套、均价 106441 元 /㎡、约 38.3 亿；首付 25% 打 94 折、全款 86 折—— 1200 万房子全款省 96 万。

朝阳宸园 139 仅 139 套，273 — 385㎡、拟售 18 万 /㎡、4670 万起，网签 36 套、18 亿元，拿下 5000 万级豪宅 9 月销冠。

底层逻辑只有一句：现金流＞销量＞利润。

现房新政后，按揭要等竣工备案才放，房企回正周期从 " 拿地 1 年内 " 拖到 2.5 — 3 年。过去 " 卖楼花盖房 " 的飞轮停了，开发商被迫摘下溢价幻想：用低价地留出折扣空间，用首付梯度把高资金能力客户先锁进监管账户。

所以这一轮 " 卖疯 " 的本质，是政策时间表逼出的供应洪峰 + 价格挤泡沫：

新政前已拿地、已取证的盘，抢在规则切换前出货；

新政后新供地，拿地更保守、供给变少，局部板块出现空窗；

买家不再为 " 地段故事、圈层包装 " 买单，只看楼面成本、得房率、地铁和交付安全。

未来元著把下沉会所和园林先做完再开盘、星寰时光用 " 朱辛庄现成配套 " 换认筹、宋庄北投和璟用 29 天先手吃掉首开熙悦京晏的客——都是同一道题的不同解：谁先把回款拿到手，谁就多活一个资金周期。

北京不是又牛市了，是 828 把 " 快周转 " 改成 " 拼现金流 " 后，好地块 + 敢打折的国企 / 央企，把虚高二手房的需求吸回了新房。

刚改盘走量、顶豪盘走安全资产，中间段无差异、定价硬的盘，依旧难卖。

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