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瑞银发布研报称，下调恒隆地产（00101）目标价 27.1%，由 9.6 港元降至 7 港元，维持 " 中性 " 评级。此次下调主要反映上海商业用地更新政策，以及该行对 2026 年第三季奢侈品零售趋势的最新渠道调查。

该行将恒隆地产的净资产值预测下调 26%，并将 2026 至 2028 年盈利预测下调 6% 至 13%。该行的现金流分析显示，股息增长空间有限，预计 2027 至 2028 年不计资本支出的派息比率将超过租赁业务经营现金流的 90%。

近期公布的上海商业用地更新政策是首个详细架构。该行预计，恒隆地产将旗下两家上海购物中心的租约延长 20 年，土地更新溢价为 28 亿元人民币（下同），相当于每年 1.4 亿元人民币，占该行 2027 年股息预测的 6%。

在一线城市，剩余土地使用年限不足 20 年的商业不动产的净营业收入（NOI）资本化率超过 7%。根据中国 REITs 的隐含资本化率，并按恒隆地产在中国内地的 11 处商业地产的土地使用年限进行调整，该行将净资产值预测下调 26%。