每一个楼花，都是独一无二的。

北京城建集团，又一次卖疯了。

9 月 19 日，石景山黄庄村的龙樾璟序拿到预售证，证号京石建字 0008 号，推出 714 套住宅房源。

23天后，它已签约 665套，去化 93.14%；另外，已预订 9 套，还能挑的房源，只剩 40 套。

这个数字放在当下的北京楼市，够硬。

放在石景山，更是一骑绝尘。

9 月，石景山全区新房网签 773 套。仅龙樾璟序一个盘，占比 72%。

但，真正让花姐多看两眼的，是价格。

成交 665 套，总面积 60290.96 平米，成交均价 57169 元 / 平米。16 栋在售楼的预售均价，是 69214 元 / 平米。

一道简单的算数题：8.3折。

而龙樾璟序实际楼面价，大约为 3.31 万元 / 平米，与成交均价的缝差，约 2.4 万元 / 平米。

简单测算一下，北京城建在龙樾璟序身上的净利润，大概在 8%左右。

23天卖掉 665套

龙樾璟序全盘 17 栋住宅楼，实际推售 714 套，剩余 4、22 套。

北京住建委的楼盘表，是一户一格铺颜色的。

花姐依葫芦画瓢：红格是已网签 665 套，橙格是已预订 9 套，绿格是还没卖出去的 40 套。7，在住建委已经挂上 " 已售完 "。

全景图从上往下看，1#、2#、3，18。

剩下的绿格，零零散散主要飘在各栋高层和一楼。

具体来看一下未卖出的 40 套：

1、8 层以下约 24 套，其中 18 套在一、二层；

2、顶层剩下 5 套。剩余未售的 11 套，在 9 层至 17 层之间。

真正能说明龙樾璟序卖得好，主要看北面的三栋高层楼：

1，网签 97 套；2，网签 98 套；3，网签 91 套。

三栋合计 310套，卖掉了 286套。

这才是这个盘的基本盘。

把各栋的备案均价单独排开看，价梯很清楚：

1、6#、8#、10.5 万 / 平米以上，是这盘的价签天花板；

2、1#、2#、3.2 万 / 平米到 6.5 万 / 平米，是上车区；

3、中间的 5#，挤在 7.1 万到 7.4 万这条窄带上。

全盘最高价和最低价之间，差 1.69万元 /平米。

卖得火的三大因素

为什么龙樾璟序卖得那么火？

花姐认为至少有三个原因：

1、容积率比较低、性价比高

龙樾璟序一共 10 款户型，建筑面积从 68 平米到 118 平米，覆盖两居到四居。

容积率 2.15，12 栋 8 到 11 层洋房，加 5 栋 18 层小高层，北高南低排布。

这是一组很 "低密 "的数字。

西四环近年新盘的容积率普遍在 2.5 以上，2.15 的洋房社区属于稀缺品类。

再加上，通过南北双阳台 + 花池赠送，实际得房率在 95% 左右，比同环线其他盘多出一截。

2、把门槛拉到 400 万级

西四环沿线的新盘，近几年的主力户型普遍在 140 平米以上，总价门槛一路走高。

想在主城留下来、预算又只有 400 万元到 600 万元的家庭，几乎找不到落脚的选项。

龙樾璟序做的事很简单：把面积做小，把门槛打下来。

68 平米两居起步，总价约 400 万级。这一个户型，是西四环很多年没出现过的。

如：首钢璟悦长安 83 平米起，中海瑞文里 90 平米起，首钢璟瑞长安 88 平米起。

三个盘的最小户型，都比龙樾璟序大了 15 到 22 平米。按同样的单价折算，门槛高出 150万到 200 万。

北京城建没有去跟别人抢改善客，它去接了一批被西四环，挡在门外的人。

3、踩中了新政的窗口期

2026 年 8 月 28 日，北京楼市新政落地。9 月 24 日，细则跟进。

这两个时间点之间，开发商在抢着拿预售证，审批也在提速。

9月北京全市新房供应 5350套、成交 4557 套，供应连续两个月跑在成交前面。

龙樾璟序拿证的时间是 9 月 19 日，正好卡在窗口中间。它 5 月 28 日拿地，当天官宣案名，三个多月就领预售证，抢跑的节奏飞快。

政策打开需求，供应挤着出货，龙樾璟序是这一轮集中网签里，跑得最快的那一个。

价格便宜的底气

花姐梳理了当下石景山楼市，主要在售的 7 个新盘，龙樾璟序的成交均价，是最低的。

北京城建在它身上的利润，是从哪里省出来的？

先看产品结构。

在 7 个项目中，龙樾璟序套均成交建面 90.7 平米，为最小；套均成交总价 518 万，也是最低。

说白了，它不仅是西四环置业的入场券，也是石景山楼市门槛最低的一个。

根源，埋在土地的价格。

2026 年 5 月 28 日，北京城建以 22 亿元底价，拿下石景山区黄庄村 43 号棚户区改造项目地块 SS00-1622-002。

住宅地块地上建筑规模 67690 平米，另外需配建 1000 平米社区养老服务驿站，和 300 平米温馨家园。

剔掉配建，剩下 66390 平米可售住宅来摊 22 亿的成交价，实际住宅楼面价是 3.31万元 / 平米。

西四环同片区域，过去几年拿地的项目，楼面价是什么水平？

北京建工熙华台 2023 年 5 月拿地，5.28 万元 / 平米；北京华曦府 2022 年 6 月拿地，4.46 万元 / 平米；中海学府里 5.2 万元 / 平米。

龙樾璟序的地价，是西四环近五年最低的一档。

成本低，就有了利润空间。

花姐把龙樾璟序的备案均价和实际成交价对比过，同结构口径的折扣是 8.3 折；同环线其他盘，普遍在 91 到 93 折。

龙樾璟序爆红，北京城建的产品定位固然重要，但更关键的，似乎是背后那只无形的手。

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