通州曾经是外地房企进京做豪宅的试验田。但自限墅政策发布，以及后来泰禾等激进房企暴雷之后，通州豪宅新盘就进入了一个漫长的空白期。直到 2024 年 5 月，缦云 one 出现。
次月初，开盘满月，缦云 one 非常及时地公布了一个令人振奋的数据：首开热销 25 亿。
当年项目宣传海报
按照这个数据，缦云 one 成为一个当时的现象级产品。有业内人士总结：项目开盘的当月，北京豪宅市场成交量同比下滑了超 7 成，缦云 one 走出了独立行情。
翻开历史旧账，缦云 one 的首开业绩有不小的水分。2024 年全年，它实际网签了 113 套，总销售额约 18.1 亿元，比宣传的 25 亿少了 38%。
不过，在 2024 年的市场，缦云 one 的成绩可圈可点。而且，它是当年通州卖得最贵的项目，网签均价达到了 69868 元 /㎡，以一己之力把通州项目的想象力抬高了近 1 万元 /㎡。
缦云 one 所在的北京通州区永顺镇地块，是二十多年前合生和兄弟公司珠江在通州布局的一颗重要棋子，全盘总开发面积超 100 万㎡。按照开盘的销售速度，这个项目也能卖十年。
但第二期开卖之后，缦云 one 已经卖不动了。
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2025 年 12 月 29 日、2026 年 3 月 21 日，缦云 one 分两次拿到了二期预售证（备案名：缦云福苑（二期）），合计 239 套房源，总销售面积约 5.5 万㎡，但至今只网签了 17 套，网签面积 3625.17㎡，去化率仅 6.59%。
图源：北京住建委
与销售成绩一起下滑的还有节节下降的价格：
2024 年，项目销售均价 69868 元 /㎡，网签 113 套，月均 14.1 套；
2025 年，项目销售均价 66500 元 /㎡，网签 96 套，月均 8 套；
2026 年 1-9 月，项目销售均价 61254 元 /㎡，网签 44 套，月均 4.9 套；
7、8、9 三个月，缦云 one 只网签了 13 套。并且，它的成交价格一度下探到了 6 万元 /㎡以下。
近期，项目甚至挂出一口价特惠房源，一套 211㎡户型，一口价 1268 万，折合单价约 6 万元 /㎡。
缦云 one 开盘时，总价 1500 万起。两年之后，起步总价变成了 1200 万，缩水 20%。
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与价格一起不断缩水的，还有缦云 one 的产权剩余时间。
1999 年，珠江投资在通州注册了一家企业：北京顺开房地产开发有限公司。这一年，碧桂园刚刚进入广州市场，郁亮还在给万科总经理姚牧民打下手。但合生系已经在北京深度布局。
珠江投资是朱孟依家族在上市平台 - 合生创展之外的另一颗重要棋子，两家公司曾经分工明确，珠江投资负责土地一级开发、啃下一些拿地难度高的地块，然后 " 转卖 " 给合生创展，后者把它变成漂亮的上市公司业绩。
而北京顺开房地产就是珠江投资通州专门负责土地整理和拿地的平台公司。2001 年，通州永顺板块 5 宗连片大型用地被北京顺开房地产收入囊中，地块整体总建面约 270 万㎡，其中永顺东里片区可开发体量超 100 万㎡，现在的缦云 one 便是其中一部分。
但缦云 one 的故事延后了 20 多年才上线。据说，期间涉及到一些拆迁协议和规划变更，包括 6081 地块上的永顺中心小学搬迁问题，一拖就是 20 多年，与朝阳霄云路项目一样，成为合生系旗下两个开发时间最长的 " 双子 "。
期间，北京顺开房地产的负责人几度变更，股权也由朱氏家族的珠江投资、合生创展持股，变成了引入渤海国际信托等基金平台入股的多股东企业。
随着企业、市场变化，项目的产品逻辑也变了。按照最初的规划，它是一个容积率高达 2.8 的改善型项目，但由于合生在近几年把主力产品和资源都聚拢到了 " 缦系 " 下，这个项目最终也靠向高端，以 " 缦云 " 豪装大平层豪宅的定位入市。项目产品平均面积达到 200 平米以上。
随着合生旗下标杆产品霄云路 8 号重新以 " 缦云系 " 亮相，惊艳北京豪宅市场，通州的缦云 one 也吃到了红利。据项目公开口径，2024 年上半年首开，认购完成率 101%、回款完成率 149%。2024 年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩 61.63 亿元，在集团总销售业绩中占比约 70%。而缦云 one 在集团缦系产品中的销售贡献占比又超过了 30%。
不过，随着北京豪宅产品的整体进化，特别是通州区域的运河玖院等竞争对手出现，缦云 one 的去化曲线和价格逻辑，正在发生一次明显的 " 降级 "。
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流速下降之后，缦云 one 向渠道倾斜了更多资源。据中介朋友圈信息，项目在 2024 年给到的渠道佣金点位在 3%-4% 之间，今年 9 月双节期间，则直接给出了渠道点位跳涨，最高至 4.5% 的销售政策。
这意味着，中介渠道每卖出一套房子，就可以拿走高达 40 万 -100 万不等的巨额佣金。
图源：网络
但在缦云 one 开出高额佣金的同时，2026 年 9 月 21 日，项目主体公司北京顺开房地产再次被列为限制高消费企业。今年 6 月以来，该公司已经被三次限制高消费，四次被列为被执行人。
图源：天眼查
从缦云 one 流速开始变慢的 2025 年下半年开始，北京顺开房地产还开始欠缴税金。根据天眼查信息，近 15 个月以来，该公司发生 19 项税金欠缴，合计约 9057 万元。
曾经的 " 现金牛 " 到现在的大出血促销，缦云 one 的处境，折射出合生系在高端住宅赛道上的进退两难。
一方面，缦系品牌溢价仍在，但高端市场在政策助推之下，产品迭代加速，合生系的大盘长销策略陷入被动。另一方面，高佣金策略虽然能在短期内刺激渠道带客，但并未从根本上解决项目去化周期拉长的问题，反而进一步压缩了项目的利润空间。
缦云 one 不能再慢了。
（完）
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