与一般内地房地产业协会以行业调研、政策建言见长不同，香港房屋协会（以下简称香港房协）是获得香港特区政府批出土地后直接建楼、运营房屋的 " 实操派 "。这家 1948 年成立的香港法定非政府及非牟利机构，现管理辖下 24 个出租屋邨及其他物业项目，旗下项目涵盖出租屋邨、资助出售房屋、专用安置屋邨及 " 长者安居乐 " 住屋计划等多个类型，一直担当香港 " 房屋实验室 " 的角色。

香港房协同时是一家自负盈亏的独立机构，2025/26 年度年报显示，其年内总收入约 45.48 亿港元、总支出约 32.1 亿港元，录得盈余 13.38 亿港元，已连续 3 年录得盈余。

站在 " 历史建屋高峰期 " 的节点，香港房协正在规划及兴建中的项目超过 20 个，2026/27 至 2030/31 的五个财政年度，预计有超过 1.5 万个房源相继落成。钱从哪里来？盈余如何运营？如何在履行民生使命的同时守住财务稳健？香港养老居住难题如何破解？

近日，香港房协行政总裁兼执行总干事陈钦勉接受了《每日经济新闻》记者（以下简称 NBD）专访，他从北部都会区（以下简称北都）的专用安置屋邨项目讲起，谈及如何做好香港特区政府的紧密伙伴、市民的 " 好房子 " 提供者，以及如何从 " 长者安居乐 " 住屋计划推展至 " 居家安老 " 普及化、透过 " 长者友善家居 " 探索破局居家安老难题。

探索新路径：从单一房屋模式向综合社区发展共融

NBD：从上世纪 50 年代提供出租屋邨、70 年代重建香港市区旧楼，再到后来因应市场的需求，提供资助出售房屋（注：低于市价售予符合资格市民的资助房屋，并设有补价及转售限制）助市民置业，以及开创长者房屋和近年发展的 " 专用安置屋邨 "，很多香港房屋项目的新模式都由香港房协先行尝试，香港房协是如何诠释 " 房屋实验室 " 这一角色的？

陈钦勉：以 " 专用安置屋邨 " 为例，我们于 2018 年受香港特区政府委托发展及建造，这个项目主要是为受香港特区政府发展清拆计划或市区重建计划所影响并符合资格的居民，提供两种选择：租住出租屋邨，或以接近居屋的价格购买资助出售房屋。香港房协是唯一负责发展及营运专用安置屋邨的机构，这正反映了我们 " 房屋实验室 " 的角色。

今年 3 月，香港房协首个发展的 " 专用安置屋邨 " 项目粉岭 " 乐岭都汇 " 已经落成，提供 1467 套房源，是北都发展下的重要民生配套。更重要的是项目采用综合发展模式——一个项目内同时提供出租、资助出售、长者房屋、社区设施与商业配套，满足不同年龄、不同阶层居民的生活需要，共享一个社区，推动跨代共融。

NBD：为什么会在北都发展 " 专用安置屋邨 " 项目？香港房协在其中担当怎样的角色？

陈钦勉：首先最重要的一点，" 专用安置屋邨 " 项目能协助香港特区政府的收地及清拆工作，让受影响的居民，尽量可以做到 " 原区安置 "。在发展北都的策略下，专用安置屋邨就担任这样的角色：方便香港特区政府收地、释放土地资源，提供经济及房屋等用地。然后由香港房协负担建筑成本兴建及管理 " 专用安置屋邨 "。在这种运作模式下，香港特区政府向香港房协收取象征式地价，批地给我们发展项目，这对自负盈亏的香港房协来说其实是很大的支持。

香港房协支持北都发展的工作已陆续见到成果，其中，粉岭 " 乐岭都汇 " 及洪水桥 " 乐翘都汇 " 第一期两个 " 专用安置屋邨 " 已先后入伙，共提供超过 2000 个单位。于 2026/27 至 2030/31 的五个财政年度，香港房协于北都会提供超过 5000 个出租及资助出售单位。另外，香港房协亦正与特区政府磋商分别在新田及牛潭美的 " 专用安置屋邨 " 计划。事实上，香港房协在北都的发展亦不只有 " 专用安置屋邨 "，目前还有两个资助出售房屋项目，分别位于粉岭及元朗。上述的房屋项目均全力为北都增加公营房屋供应，以及为北都的社区营造建立有利环境。

确保财务稳健：保持审慎理财，正规划中长期融资安排

NBD：香港房协已经连续 3 年录得盈余，盈余主要来自哪些方面？未来会如何运用？

陈钦勉：香港房协过往的盈余主要来源是我们的投资收益，随着最近一两年和未来几年会有更多资助出售房屋项目陆续出售，资助出售房屋会成为我们其中一个主要的盈余来源，提供稳定的现金流。香港房协旗下的资助出售房屋的售价主要参考香港房屋委员会最新的居屋，最近的普遍定价大约是市价的七折。

虽然连续 3 年录得盈余，但我们之前也出现过亏损，所以仍需未雨绸缪，为未来不可预测的经济波动作准备，审慎理财，以维持财务长远可持续性，以应付庞大的建屋量、屋邨营运及业务发展需要。我们目前正在规划及兴建中的新项目超过 20 个。同时，有 10 个屋邨约 17000 单位楼龄已达 50 年或以上，将会陆续进行重建规划。

NBD：预计未来 5 年有逾 1.5 万套房源相继落成，香港房协计划如何善用资本市场？

陈钦勉：我们在 2024 年 9 月与 12 家香港本地银行及国际银行签订了一笔 120 亿港元 5 年期定期及循环银团贷款，成为香港房协历来达成最大金额的银团贷款。我们能拿到这笔银团贷款代表银行界对香港房协发展的信任，也是香港特区政府信任的机构、紧密的伙伴。

这笔贷款是 5 年期，通过本次银团贷款银行界逐步熟悉了香港房协的营运模式，连续 3 年的盈余也给银行或者资本市场一个信心：我们审慎理财和营运，有足够能力去偿还贷款。为支持中长线发展，我们亦会考虑不同融资方案善用资本市场，例如考虑像其他机构那样发债等，为市民提供更多优质的房屋和服务。

打造 " 好房子 "：从长者安居共融到智慧社区

NBD：在长者房屋领域，香港房协做过哪些探索与创新？

陈钦勉：比如早在 20 多年前，我们已看到香港人口老龄化的趋势，推出 " 长者安居乐 " 住屋计划。就在同一幢大厦内，为年满 60 岁的中等收入人士提供集居住、康乐设施与医疗护理于一身的居所。目前香港房协共有三个 " 长者安居乐 " 项目，第四个亦会在今年稍后开始进行编配，届时四个项目合共提供 1149 个长者住屋单位。

去年香港特区政府推出 " 长者友善楼宇 " 认证，推动居家安老，我们亦有参与政府 " 推动长者友善楼宇设计 " 的工作小组、分享香港房协于长者友善房屋的配置和设计的经验，例如加阔通道、无门槛设计等。香港房协的 " 乐岭都汇 " 成功成为全香港首个获 " 长者友善楼宇 " 认证的项目。未来我们所有的新项目，我都期望能够获得这个认证。

然而，我们的思考不止于此：兴建单幢式的长者房屋项目难以满足人口高龄化的住屋需要。长远而言，香港房协希望将 " 居家安老 " 普及化，于一般资助出售房屋、出租屋邨都加入长者友善设计和 " 通达设计 "，以及适量加入 " 可改动设计 " 单位，让住户随着年纪增长或身体状况需要，可灵活改动空间配置，让居民年长后仍可继续在原本的单位 " 居家安老 "，不用搬到长者房屋。

NBD：国家大力倡导 " 好房子 " 理念，在您看来，理想的 " 好房子 " 应具备哪些标准？

陈钦勉：我们相信 " 好房子 " 不仅是提供居住空间，更要由规划、设计、建造，以至营运都需要做到可持续发展，建设共融的 " 安乐窝 " 和居住环境，提升居民的幸福感。" 好房子 " 不一定是复杂或昂贵的设计，或者配备一些非常尖端的科技，最重要的是将 " 以人为本 " 作为出发点，做到安全、舒适、便利，满足居民全面需要，配合社区的发展，从共融、和谐社区的角度出发。香港房协一直重视与居民沟通，把他们的意见作为设计的重要参考。所以我觉得 " 好房子 " 不单是我们自己说应该如何，而是要聆听居民说想如何。

NBD：您如何看待房地产科技对香港房屋建造与社区营运模式的改变？

陈钦勉：香港房协作为 " 房屋实验室 "，除了建屋之外，亦积极支持北都发展成为创科产业基地。香港房协与数码港于 2023 年共同创立的全港首个 " 房地产科技共享工作室 "，其 " 房地产科技概念验证计划 " 今年已踏入第三届，至今培育了约 40 家初创企业，在香港房协屋邨等真实场景实地测试，成功开发了多个房地产科技方案落地应用，为香港房协、房地产及建筑业界、创科界、居民以至整个社会创造共赢。计划亦有助汇聚人才，构建房地产科技生态圈，协助推动香港成为智慧城市。

另外，香港房协所有新项目都全面采用建筑信息模拟（BIM）系统，并配备地盘 " 安全智慧工地系统 "。香港房协亦正透过三大方向，包括扩大人工智能和机械人应用、全面使用物联网，以及集中数据管理，推动 " 共融智慧社区 "。

例如，我们利用人工智能监察楼宇安全，如外墙是否需要维修、有无漏水等情况；在 " 乐岭都汇 " 的商场亦应用了一系列智能科技服务，包括人工智能接待员，为顾客提供实时信息及支援；使用清洁机械人清洁卫生间，以及装设目前香港功率最高之一的电动车超级充电站等。总之我们希望在不同业务工作，包括建屋、物业管理、居家安老及居民服务范畴上面都能善用高科技，不是为创新而创新，而是希望提升顾客体验、更好照顾居民需要，缔造可持续的跨代共融智慧社区。