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10 月 18 日，未来科学城置业披露海报：昌平朱辛庄未来城 · 星寰时光（寰锦佳苑）首开售罄。

9 月 25 日取证，8 栋 322 套一次性入市，拟售均价 6.6 万 /㎡，单价区间 6.49 万— 7.02 万 /㎡，占地 1.27 公顷、容积 2.5、地上计容 3.18 万㎡，主打 " 朱辛庄首个四代好房子 "。

土地底色是区属国企的时间游戏。

6 月 11 日未来科学城以 9.09 亿元底价摘 0055 住宅 +0057 多功能打包地，住宅楼面约 2.4 万 /㎡；但 0057 公建同步建设、招商运营慢，摊入后综合楼面约 2.86 万— 3.22 万 /㎡。

一街之隔的中海未来之境楼面 3.17 万、实际成交 5.83 万 /㎡，星寰时光的 " 低价地叙事 " 要扣掉公建账才看得清。

产品刀法对准海淀北外溢。

76㎡三居两卫 400 万起、90/92㎡三面宽三居、105/107㎡四居占 43%、127㎡楼王仅 36 套；南向花池半赠、北向设备平台全赠，综合使用率宣发 91% — 105%。

300 米到 8 号线 × 昌平线朱辛庄站，万达 /TBD/ 超极合生汇现成营业，一零一昌平实验 + 未来科学城学校落地——不卖规划饼，卖 " 今天就能用 " 的配套，正是西二旗、上地客最吃的一套话术。

" 售罄 " 要先拆口径。

开发商海报 = 认购清盘：国庆到访 3000+ 组、冻资 850 组、开盘前 2 天认筹超 400 组、开盘现场 500 多组选房，322 套认购消化在情绪高点。

但 8 · 28 后个贷等竣工备案才放，认购≠网签，转签一般滞后 1 — 3 个月。

渠道流传折扣里，两成首付客拿 8 个 99 折、实收约 6.09 万 /㎡，全款 10 个 99 折、实收约 5.97 万 /㎡；所谓 6.6 万是备案中枢，不是买房人最后付的钱。

" 国企造城 " 替代快周转。

未来科学城不算单盘暴利：卖 6 万上下、322 套货值约 18 亿— 20.86 亿，回款覆盖 9.09 亿地款近 2 倍；公建和中央公园是城市运营账，不是商品房利润账。民企怕配建占用资金，区属国企用低融资成本 + 产业资源把 " 麻烦 " 变成护城河。

朱辛庄从此不是 " 中海未来之境单独定价 "，而是国企新盘用高赠送重设得房标准、用现成商圈重设溢价逻辑。

星寰时光 322 套 " 售罄 "，不是朱辛庄资产重估完成，是未来科学城用 2.4 万名义楼面、95% 使用率话术、双地铁现成配套，把海淀北刚需先锁进认购池；

真账要等 10 月底— 11 月网签出来——那时才知道，是 322 套真转签，还是渠道热度退潮后的退筹游戏。

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