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10 月 19 日，招商蛇口 · 兴宸揽阅（备案名：兴宸雅苑）拿证。

9 栋住宅、354 套、批准销售面积 30808.48㎡，各楼栋统一拟售均价 5.6 万 /㎡，准许销售面积 31321.53㎡，目前已开启预售。

土地账很轻，动作很快。

7 月 22 日招商以 7.2 亿元底价摘大兴新城东组团 0201-0209 地块，用地约 2 万㎡、地上建面 3.6 万㎡、容积 1.8、限高 60 米，名义楼面约 2 万 /㎡。

6 月 24 日挂牌刚一周就发招标计划，7 月 6 日成立北京招融（注册资本 20 亿、招商局地产北京 100% 持股），投资估算 13.6 亿，拿地—报建—取证一条线压得很紧。国庆 7 天到访超 3000 组，是蓄客热度，不是成交事实。

产品卡位南城刚改。

黄村火车站贴 4 号线大兴线，376 户（本次取 354 套）、5 — 11 层洋房，71/89㎡三居、102/112㎡四居，宣传使用率 99% — 110%、双会所、社区商业、南向花池。

总价段市场口径 315 万— 560 万，吃的是大兴本地置换 +4 号线去金融街 / 丽泽的通勤客。

和云璟揽阅、朝棠揽阅一样，招商在北京把 " 揽阅系 " 跑成小体量、高周转、央企信用兜底的标准件。

5.6 万拟售≠成交价。

2 万楼面 + 建安精装 + 会所成本，可售成本约 3.2 — 3.6 万；5.6 万备案价里藏着折扣空间，市场普遍看 4.5 万— 4.7 万实收。

真按 4.6 万算，354 套货值约 14 亿，回款覆盖 7.2 亿地款近 2 倍；若守 5 万 +，利润厚但转签慢。

8 · 28 后个贷等竣工备案才放，招商这种央企不缺融资成本优势，先取证、先冻资、先转签，比多赚 2000 元 /㎡更重要。

" 南城供给重构 "。

黄村近年新盘多为高层 / 小高层，1.8 容积率纯洋房 + 地铁直连是稀缺组合；但西侧 / 南侧临铁路、S6 仍规划中、2029 年交付周期长，都是折价项。

招商的打法不是做溢价神话，而是用低价地 + 成熟板块 + 高赠送，把 " 南城首置首改 " 重新打包成可快速变现资产。

兴宸揽阅 354 套取证，不是大兴回暖信号，是招商用 2 万楼面、5.6 万价目表、99% 使用率话术，把黄村火车站做成南城现金流快反盘；

开盘后看网签转签率，才知道 3000 组到访里有多少变成监管账户里的真金白银。

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