作者：财精牛哥 来源：财精牛哥

跌了整整六年的中国楼市，最近迎来了一个罕见的时刻：

高盛、摩根士丹利、摩根大通、花旗、中信证券，五家国内外顶级机构几乎在同一时间发声，把楼市企稳的年份齐齐圈在了 2027 年。

这个共识来得并不偶然。

8 月 28 日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，预售门槛、资金监管、现房销售三箭齐发，被称为 "8 · 28 新政 "。

国庆假期一线城市成交集体升温，各家机构的报告就在这个节骨眼上密集出炉。机构的集体表态，加上政策的实质性转向，让 "2027 见底 " 这个判断值得认真对待。

五家机构，五种口径，一个年份

五大机构对中国楼市企稳时点的预测

先看各家具体怎么说的。

高盛是五家中唯一给出明确涨幅的机构。

其报告《抢在一线城市复苏之前布局》判断，上海和深圳将在 2026 年底率先触底，从 2025 年底到 2028 年底累计上涨约 15%，年化不到 5 个百分点。

但高盛的口径很苛刻，只认一线主城、地铁口、配套成熟的次新房，拉动力量来自高端盘和中心城区老破小，其宏观团队对全国楼市整体仍然看空。

高盛的逻辑很清晰：

香港房价从 2021 年 9 月峰值跌去 28% 之后，已经从 2025 年 3 月的低点反弹约 8%，而上海、深圳与香港基本面相似，人口净流入、产业结构、供应收缩、租金收益率与房贷利率息差收窄这四大驱动因素，在沪深两城表现最突出，两地有望复制香港的修复路径，领先其他城市 6 到 24 个月企稳。

摩根士丹利首席经济学家邢自强的说法是，这轮调整已进入第六年，参照国际经验，一轮房地产大调整通常持续六到七年，目前接近周期尾部，但全面企稳要等到 2027 年下半年。

他强调政策是托底而不是漫灌，低能级城市回不到前高。

花旗的视角更偏制度层面。

花旗认为，9 月定调的第三轮变革，把运行了 28 年的预售制推向现房销售，规则推倒重写。其测算显示，2027 到 2028 年新房成交和新开工可能下跌约 30%，开发商现金回笼周期拉长到 1.5 到 2.5 年，盈利收缩 8% 到 17%。

今年四季度仍需保持审慎，核心城市房价在 2027 年逐步企稳。

中信证券给出了最精确的时间点：

2027 年春节前后，房价将在较大范围止跌，连续六年的下跌周期或将正式结束。中信的底气来自供给侧，封顶才预售、资金全额监管、现房销售三管齐下，但需求侧还得接力，两边凑齐、成交持续修复，价格才有底。

摩根大通相对谨慎，但方向一致。

其测算，如果 8 · 28 新政严格落地，2027 年开发商合同销售可能下降 20% 到 30%，项目回报率从 15% 降到 5%。今年一线城市只是偏软式企稳，主要靠上海，连沪深双城都没有打包票。

五家口径各不相同，谨慎程度也不一样，但共同指向一句话：

六七年的大调整，2027 年前后见底，急跌阶段结束了。

政策为什么是现在转向

理解这个共识，得先理解 8 · 28 新政的分量。

预售制从 1998 年房改后运行了 28 年，期房销售支撑了房企的高周转模式，也埋下了烂尾楼和交付风险的隐患。

新政规定，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；购房人的首付款、按揭贷款全部进入资金监管账户，竣工验收后才能解除监管；新出让土地的项目优先现房销售，实现 " 所见即所得 "。同时配套主办银行制、交房即交证等措施。

上海 9 月底已经出台地方细则，新出让宅地项目申请预售必须主体封顶，预售资金全额全过程监管，现房销售定金最高不超过 3%。

这套制度的含义是：

购房者最大的顾虑，延期交付和烂尾风险，被制度性地拆掉了；开发商靠预售款空手套白狼的模式，被制度性地终结了。

这就是为什么中信把止跌的底气放在供给侧。

过去几年楼市的恶性循环，一半来自房价下跌，另一半来自购房者不敢买期房。供给端的规则重写，直接修复的是信任。

当然，花旗和摩根大通也算清了代价：

开发商现金流回笼变慢，盈利收窄，新房成交量短期还会收缩。这

是转型的阵痛，也是见底的前提。

真金白银的信号，比报告更有说服力

机构的预测可以争论，但开发商和购房者的钱不会说谎。

8 · 28 新政之后，核心城市的市场信号密集出现。

据央视报道，新政后深圳 9 月二手房均价上涨 2.5%，量价和土地市场已经提前反映。

土地市场最能说明问题。

6 月 12 日，建发房产经过 291 轮竞价，以 35.25 亿元、溢价 114%、楼面价 9.59 万元每平方米拿下深圳前海桂湾地块，刷新前海纪录。

项目总图显示，140 多套全部是 210 平方米起的大平层，套均约 260 平方米，总价 3000 万起步，大户型直接抬到 4000 万以上。

9 月 10 日，8 · 28 新政后深圳首场土拍，福田安托山地块由中海地产经过 257 轮竞价，以 25.5 亿元、溢价 125%、实际楼面价 10.31 万元每平方米拿下，问鼎福田新地王。

2026 年深圳核心区土地拍卖高溢价成交

断供多年的核心地段，房企抢着要。

在现房销售制度刚刚落地、资金占用成本大幅上升的背景下，开发商依然愿意在核心区付出翻倍溢价，这是对深圳核心区购买力最直接的背书。

销售端同样火热。上海中海云锦华庭最高备案单价冲到 32.82 万元每平方米，刷新全市纪录；新天地翠湖六期 108 套大平层，首开认购约 120 亿元，套均过亿。高净值人群不是没钱，是只把钱放在最核心的资产上。

宏观数据也在配合。

国家统计局数据显示，今年一季度商品房销售面积降幅收窄，3 月末商品房待售面积出现 51 个月以来首次下降，库存压力开始缓解；央行数据显示，一季度住户中长期贷款增加 4607 亿元。上海 4 月单日二手房网签量一度创下近五年新高，深圳 3 月二手房录得量环比增长 151%。

这些碎片拼在一起，就是高盛敢喊触底、中信敢框定春节前后的底气。

存量时代，分化才是关键词

楼市进入存量时代：二手房成交占比首过半

但是，必须给这份乐观泼一盆冷水：

五家机构说的见底，是有严格限定词的见底。

一个标志性数据是，今年前 8 个月，300 城二手房成交占比首次过半，达到 52%。楼市已经从增量时代进入存量时代。在存量市场里，总量逻辑让位于结构逻辑，买对城市、买对地段，比判断大盘涨跌重要得多。

高盛自己都只认一线主城；

摩根士丹利明说低能级城市回不到前高；

摩根大通连沪深双城都没打包票。

现实是，三四线城市住房供应面积远大于需求，人口持续流出，绝大多数地方的房价仍在阴跌。

2027 年的企稳，是核心城市核心地段的企稳，不是全国普涨的重启。

还有几个硬约束绕不过去。

一是人口，总量负增长的趋势没有逆转，独生子女一代父母逐渐离世后，存量二手房供给还会增加。

二是收入，房价最终取决于居民收入预期，目前六大行个人住房贷款余额仍全线负增长，提前还贷现象尚未消退，居民加杠杆的意愿还在低位。

三是债务出清，开发商的债务风险没有完全化解，保交付的压力仍在。

所以，对 2027 共识的准确理解是：

急跌结束了，核心资产的底部将近了，但房地产作为财富永动机的时代，彻底结束了。

对普通购房者来说，机构的报告可以看，但更要看自己的需求、现金流和所在城市的基本面。市场底是交易出来的，不是预测出来的。核心城市的好房子依然稀缺，而绝大多数房子，正在回归它本来的属性，居住。

END

参考资料：

一刀房产圈：《高盛、大摩、小摩、花旗、中信，齐表态：中国楼市预计在 2027 见底企稳》

浙江省经济信息中心：《风向转变，国际投行开始看多中国一线城市楼市》 https://zjic.zj.gov.cn/ywdh/tzgl/202604/t20260424_24049469.shtml

第一财经（腾讯新闻转载）：《高盛称沪深楼市或 2026 年底触底，银行房贷数据仍待修复》 https://news.qq.com/rain/a/20260420A07PAD00

证券时报：《A 股中长期回报仍由科技贡献！摩根士丹利、野村、瑞银、高盛最新观点出炉》 https://stcn.com/article/detail/3970021.html

上海市人民政府：《上海发布商品住房销售改革细则 预售资金全额全过程监管 现房定金最高 3%》 https://www.shanghai.gov.cn/nw4411/20260929/850cdd3bf1224564bfa3b55983039ef0.html

人民日报：《有序推行商品住房现房销售》（2026 年 8 月 29 日） https://cpc.people.com.cn/n1/2026/0829/c64387-40788453.html

中国经济网：《三部门：完善商品住房预售管理，有力有序推行商品住房现房销售》 http://adimg.ce.cn/cysc/fdc/fc/202608/t20260828_3177215.shtml