昨天，很多人都刷到了广州房价 " 七连涨 " 的消息。

事实上，二手房买家手里的砍刀，确实已经变钝了，砍不动了。

来看看次新房的越秀 · 天河 · 和樾府——

同样是建面约 125㎡四房，5 月成交价为 740 万，7 月为 780 万，到了 9 月去到 786 万。

晚四个月，买家多掏 46 万！

先别急着喊暴涨，毕竟，这三套单位不是同一套房，朝向楼层不同，存在天然价差。

真正值得看的，是这三套房的议价空间：

从 110 万，到 70 万，再到 14 万。刚刚成交的这一套，业主让利空间不到 2%！

广州二手房，已经不是可以任人鱼肉的 " 砧板肉 "。

01

卖得快了  

议价空间少了

而类似的现象，也在市区其他板块上演，例如曾经被群嘲的牛奶厂二手房。

龙湖首开天宸原著名，今年上半年成交均价只有 3.3-3.4 万元 /㎡，上个月则升至 3.6 万元 /㎡。

关键是，最近两套单位都是挂牌 20 天内卖出的，调价幅度为 2-5%，比之前 10-20% 调价空间好多了！

还有黄埔的大壮名城，不仅成交价有所上升，不少业主更是频繁变动挂牌价，在涨价的边缘 " 试探 "。

前两个月，小区成交均价还在 3.52-3.53 万元徘徊，到了 9 月，成交量增加了，均价也去到 3.57 万元。

卖得快了，议价空间少了，成为广州二手房近一个月最显著的变化。

全市整体数据，也印证了这一结论。

根据房地产中介协会数据，9 月广州二手住宅网签8430 套，网签面积 84.01 万㎡，同比去年 9 月分别增加 5.02%  、6.28%。

按此估计，9 月末二手房去化周期约16.5 个月，远远低于同期一手的 24.2 个月。

另外，经理人指数、成交量指数、去化速度指数这三项关键指标均高于荣枯线以上！

这预示着，二手成交规模还会继续回升。

02

新政拱火二手  

业主算盘换了

促使广州二手房市场变化的原因，有很多。

最新的也是常常被人低估了的，是 828 新政带来的影响——官方亲自出手，将预售门槛抬高到主体结构封顶，按揭延后到竣工备案发放，这大大压缩了未来一两年的新房供给。

而广州市中心新房，库存本来就不算多，市区的二手房，特别是楼龄较新的小区，稀缺性和价值直接被政策抬升。

第二点，是业主的算盘变了。

广州二手房市场，已经经历了一年多的低谷。那些撑不住月供压力的业主、着急出逃的炒家和亟需换房的改善型买家，早就把房子卖掉了。

剩下的业主，要么可卖可不卖，要不看好楼市——反正房贷利率很低，市场已经开始回暖。

而当卖房从 " 必须做的事 "，变成 " 可以等的事 "，价格的天平，就不再只往一边斜。

你要跟这些人讲价，小刀一下还行，要真的打骨折，踩到价格底线，他们宁愿不卖或者转售为租。

第三点，回暖的东风吹起来。

这轮回暖的第一波，是刚需撑起的。当时，老破小跌出超高性价比，原本在租房的人一算账，发现买房更划算，带看量开始起飞，成交量增加了。

接着，同地段的其他小区业主就会在想：

比我家更老、更破的房子都顺利卖出去了，我凭什么要降价这么多？

再后来，小区里楼层、朝向、户型比较好的业主就会开始琢磨：

价格是不是能挂高一点，态度是不是能硬气一点。

只要有一套房成了，涨了，小区以及板块报价就会开启正向循环。而 " 追涨不追跌 " 的传统，则会进一步烘托这种市场回暖、房价要涨的气氛。

更不用说，目前广州二手房已经比新房更受欢迎，也是更多购房者的首选——

克而瑞数据显示，在今年前八个月广州一二手住宅成交中，  二手房占比约 64%。

而这个比例，已维持了三年。

在月度成交上，二手房成交量均为一手房的 1.5-2.5 倍，证明前者才是广州楼市的主角！

对于想买二手房的朋友，我的建议就几句话：

现在站在你对面的业主，已经不是半年前那批愿意血亏、跪着卖房的业主了！

买家不要抱着之前那种 " 捡漏 "" 压价 " 的旧思维不放，但也别恐慌性匆匆买房。

接下来，各位应当把选房标准从 " 哪套房子更便宜 "，换成 " 哪套房子更好，更值 "。

想了解更多楼市动态的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。

END

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