近期，深圳、杭州出台商品住房销售制度改革相关细则，叠加此前的北京、上海、广州、武汉、天津，目前全国已有 7 个重点城市落地该类改革方案。这将给房地产行业带来哪些深层变化？投资者可以如何把握其中的投资机遇？（资料参考：财联社《深圳杭州同日出手！商品房销售改革落地扩至 7 城 现房销售加速》，2026.10.15）

地产行业呈现哪些中长期发展信号？

综合政策端、市场端、产业端信号看，本轮地产行业值得关注的变化，是制度重塑、需求迁移与经营模式转换共同作用下的格局优化。

1、政策端：制度细则因地制宜，改革平稳推进

8 月底以来，中央层面接连出台两项全国性房地产政策："8 · 28" 新政释放出住房销售制度改革的明确信号，9 月 29 日又启动近年来首次由中央层面安排的居民按揭贷款财政贴息。机构认为，两轮政策方向协同，均有望助力地产市场更广范围企稳，支撑房价筑底的有利条件持续累积。

截至目前，我国房地产支持政策在工具组合上已更为系统全面：行政端，限购限贷政策持续优化，"8 · 28" 住房销售制度改革及北京、上海等地实施细则相继落地；金融端，个人住房贷款首付比例和利率下调，贷款期限最长可延长至 40 年，5 年期以上 LPR 降至 3.5% 的历史低位并连续保持不变；财政端，住房交易环节税费调整、9 月 29 日按揭贴息政策相继推出。上述政策共同支持刚性住房需求和改善性住房需求释放。

（资料参考：华泰证券《地产或正迈向 " 中期逻辑 "》，2026.10.19）

2、市场端：成交结构性修复，二手房韧性凸显

国家统计局数据显示，房价方面，前三季度 70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市有 21 个，较上年末增加 9 个；二手住宅价格环比上涨或持平的城市有 11 个，较上年末增加 11 个。

交易规模总体保持稳定的基础上，市场结构性转型特征持续强化。一方面，二手房交易持续增长。据住房城乡建设部网签监测数据，1 — 9 月全国二手房交易网签面积达 61746 万平方米，同比增长 10.7%；前三季度二手房成交面积占全部交易面积的 52.2%。另一方面，库存压力继续缓释。"8・28" 新政落地首月效应显现，推动市场加快消化存量房源。据国家统计局数据，9 月末，全国新建商品房待售面积 74825 万平方米，同比下降 1.5%；其中，待售 3 年以下面积同比下降 5.0%。

（资料参考：中国建设报《加快适应房地产存量时代的新发展逻辑》，2026.10.20）

3、产业端：经营逻辑重构，行业格局优化

新版商品住房销售制度落地，有利于保障购房人权益、规范企业经营，是构建房地产发展新模式的重要制度安排。至此，机构认为标志着中国房地产新模式的正式确立。传统住宅业务将由规模扩张转向质量提升，好房子开发、城市有机更新、困境资产盘活或是十五五阶段的重点方向。伴随行业规则重塑，头部企业竞争优势有望持续增强；商业模式切换完成后，项目回报率有望回归合理水平。（资料参考：中金公司《中国实物资产 2026：房地产新模式确立与 REITs 市场深化》，2026.10.15）

地产板块投资价值几何？

总体来看，整个房地产市场在朝着积极方向发展。房地产行业将更多转向存量交易、租赁住房、城市更新、物业服务与居住品质提升。房地产企业也正向代建、租赁、城市更新、存量运营等多元业务延伸。（资料参考：经济日报《房地产开发投资降幅扩大 市场呈现积极因素》，2026.10.21）

落实在投资层面，有研报认为，随着更多城市房价企稳条件成熟，地产股估值有望从 " 周期博弈 " 转向 " 中期逻辑重估 "。供给收缩叠加交付风险出清，正推动市场从 " 以价换量 " 转向 " 供需再平衡 "，尤其利好现金流稳健、工程能力强的优质房企。（资料参考：中财网《地产股迎中期逻辑拐点 政策组合拳驱动房价企稳》，2026.10.18）

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风险提示：

房地产 ETF 银华费率情况
费用类型	收费方式 / 费率
申购费 / 赎回费	申购赎回代理券商可按照不超过 0.50% 的标准收取佣金
管理费	0.50%/ 年
托管费	0.10%/ 年
基金运作综合费用（年化）	0.66%
注：费率情况详见基金产品资料概要，截至 2026.1.30，请以届时最新基金公告、基金法律文件为准。

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您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。

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二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。

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