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10 月 19 日，海淀宝山村二期用地深化调整方案公示。

宝山北街、宝山中街沿线 1412-0008、0011、0013 三宗宅地浮出水面：统一容积率 2.1、限高 36 米，与在售的北京隅 · 海岄、中建壹品 · 海宸元境几乎同模板，未来大概率仍是 7 — 11 层洋房 / 小高层。

对海岄营销负责人何琳来说，这不是利好，是追兵：三宗新地若入市，宝山板块将从 " 双盘对打 " 升级为 " 多盘贴脸 "，产品雷同、客群重叠，价格锚会被重新掰开。

海岄的反超，是先于新地把现金流吃满。

金隅 2025 年 6 月以 33.64 亿摘 0017 地块，楼面 5.73 万 /㎡；中建壹品 27.78 亿摘 0016 地块，楼面 5.68 万 /㎡。到最新口径：

海岄：网签 330 套、均价 8.51 万 /㎡、成交额约 36 亿、去化率 72%、地价覆盖率 107%+；

海宸元境：网签 310 套、均价 8.34 万 /㎡、成交额约 30 亿、去化率 75%、地价覆盖率 108.6%。

海岄套数、总额双反超，但去化率仍略落后——它卖得更贵，也更快收回地款。

张鹏的排兵，是这轮反超的底层算法。

金隅北京营销总监张鹏半年三换帅：金铁钊开局、李向明救火、何琳终接前锋。何琳（华润未来城市 / 北京天誉、中建八局云境）负责 " 短平快 "：盯竞品、控销控、死磕转签；

李向明退居社群运营品牌负责人，做学养社区、圈层运营、业主资产留存。

一个填现金流，一个留溢价权，高端改善盘从 " 卖房 " 卷到 " 卖生活方式 "。

海淀 2025 年卖地 448.37 亿、2026 年迄今只有西冉 97.61 亿，宝山新地是西部供应断档后的补弹。

但对在售盘，新地不是增量，是折价预期——海岄抢在宝山二期正式供地前把 330 套签出去，等于把 "8.5 万 /㎡成交锚 " 先钉进住建委数据库；

后来者若产品不升级（抬板、得房率、学校配套），只能贴着 8.3 — 8.5 万内卷。

宝山新地来了，海岄却先赢了半程——何琳冲业绩、李向明养圈层、张鹏管节奏，金隅用 330 套网签把 " 海淀西部 8 万 +" 的定价权暂时攥住；

等 0008/0011/0013 挂牌，游戏规则才会真正重写。

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