拼多多 45 亿买两栋楼 从黄峥时代到重资产

FIELD REPORT ｜ 现场观察

6 月 33 亿全款拿下陆家嘴星展银行大厦，三季度 12 亿全款拿下长宁晶耀虹桥 T5 ——两个月两栋楼 45 亿，" 新拼姆 " 给下一阶段的扩张修房子

ABSTRACT

拼多多 6 月 33 亿全款收购陆家嘴星展银行大厦 4.6 万㎡，三季度再 12 亿拿下长宁晶耀虹桥 T5 2.16 万㎡——两个月 45 亿全款买两栋。黄峥时代 " 把钱花在刀刃上 " 的轻资产路线，让位给 " 把空间自有 " 的重资产选择。

2015 年拼多多从浦江镇小办公室起步，团队散租在长宁多个楼里，一路轻装上阵。2026 年 6 月，公司 33 亿全款拿下陆家嘴星展银行大厦整栋 4.6 万㎡；三季度再 12 亿全款拿下长宁晶耀虹桥 T5 2.16 万㎡——两个月，两栋楼，45 亿。从 " 把钱花在刀刃上 " 到 " 花钱买砖头水泥 "，拼多多的账本，换了一本。

01 ｜ 观察

33 亿全款买星展银行大厦

6 月的这笔

先看 6 月那笔 33 亿。星展银行大厦位于浦东陆家嘴环路 1318 号，2009 年竣工，地上 18 层，地下 3 层，总建筑面积约 4.6 万㎡。

建筑由加拿大 B H 事务所设计，外立面采用双层呼吸式中空 LOW-E 玻璃幕墙，矩形体量呼应基地南北轴线——方正、克制，是标准的滨江高标写字楼。

原冠名方星展银行已确定迁至金茂大厦；随着拼多多入住，这栋楼大概率会改名。

33 亿总价折算下来单价约 7.17 万元 /㎡；对比同地段散售写字楼单价 8.5-9 万元 /㎡，整栋收购价比散售折价 15%-25%，拼多多用全款支付、无中介条件再压一轮，形成折上折。

33 亿全款，7.17 万元 /㎡——不是买楼，是把未来办公空间从租变成自有。

02 ｜ 观察

12 亿全款买晶耀虹桥 T5

三季度第二笔

再看三季度那笔 12 亿。晶耀虹桥位于长宁区天山路 688 号，由铁狮门、新长宁集团、三菱地所合作开发，项目总投资超 80 亿元。

项目是长宁区 " 十五五 " 率先落成投用的代表性项目，5 栋标准办公楼 商业配套。拼多多拿下的是其中 T5 一幢，建筑面积约 2.16 万㎡。

两笔交易都是 " 买卖双方直接磋商，无中介参与 "，谈判周期紧凑，都是全款自持。

星展大厦承载 Temu 跨境全球总部和自营品牌运营中心；晶耀虹桥 T5 承接 " 新拼姆 " 国内供应链和产业带品牌孵化。加上雄安数字产业园承接后台算力和内容合规业务，一南一北一东，拼多多给自己搭了个三足。

星展大厦装 Temu 全球总部，晶耀虹桥装国内供应链，雄安装后台——三栋自有楼，三个业务锚点。

03 ｜ 观察

为什么是现在买

精耕阶段的信号

为什么是现在买？看拼多多 2026 Q2 财报：营收 1124 亿元，同比增长 8%；净利润 272 亿元，同比下滑 12%。增速从早年三位数跌到个位数，增速放缓、竞争加剧。

高速增长期过去，拼多多正式进入 " 精耕细作 " 阶段——这个阶段需要更大的团队、更复杂的组织、更稳定的物理空间。

早在 2026 年 2 月，拼多多就把 " 新拼姆 " 运营主体上海新拼姆朴动电子商务注册在星展大厦 5 层，注册资本 50 亿元——买楼不是临时起意，是布局已久的结果。

陆家嘴 2013 年纳入上海自贸区，跨境金融、离岸贸易、外汇管理都有先行先试权限。拼多多做 Temu 这种量级的跨境业务，对跨境支付、海外合规、银行对接密度极高，选陆家嘴比选其他商务区效率高。

精耕阶段要更大的组织、更稳定的物理空间——买楼是节奏切换的信号。

04 ｜ 观察

外资撤退的窗口

45 亿买在市场低点

把镜头拉远到市场。2026 Q3 上海中心城区核心商务区写字楼空置率环比回落 1.1 个百分点至 20.92%，空置率首次下降——但外资在集体撤退。

2025 年上海大宗交易 75 宗，成交总额 424 亿；外资卖方全年出售资产 129 亿元，占整体份额 1/3。到 2025 Q3，单季内资买家成交占比冲到 100%。2026 上半年，外资买家成交额占比降至约 7%。

基汇资本 15-18 亿 " 割肉 " 卖华润万象城四栋，贝莱德 9 亿甩卖中港汇大厦折让 34%，阿布扎比投资局卖博华广场——外资集体退出，内资接盘。

拼多多全款自持，在这个窗口上接盘核心资产。产业资本用 " 全款 长期持有 自持 " 的定价逻辑，跟财务型外资的 "IRR 短期退出 " 逻辑错位——两种体系的错位在周期底部给内资打开了窗口。

DATA

星展银行大厦陆家嘴环路 1318 号 · 4.6 万㎡ · 33 亿 · 6 月全款

晶耀虹桥 T5长宁天山路 688 号 · 2.16 万㎡ · 12 亿 · Q3 全款

合计两个月 · 两栋楼 · 45 亿全款

拼多多 Q2 营收1124 亿元 · 同比 8%

拼多多 Q2 净利272 亿元 · 同比 -12%

2026 Q3 空置率20.92% · 环比首降 1.1pp

2025 外资卖方129 亿 · 占 1/3 市场

2026 H1 外资买占比约 7%

外资 " 割肉离场 "，内资 " 全款接盘 " ——两种定价体系的错位，正在给产业资本让路。

05 ｜ 观察

45 亿买的不是楼

是下一阶段的组织

把 45 亿两栋楼放在一起看，不是投资，是战略重构。拼多多从 " 租 " 到 " 买 "，从 " 分散 " 到 " 集群 "，从 " 轻 " 到 " 自有 "。

星展大厦装 Temu 出海，晶耀虹桥装国内供应链，雄安装后台——拼多多不是买楼投资，是给下一阶段的扩张修房子。

十年前，黄峥时代的企业文化里刻着一句话：" 把钱花在刀刃上 " ——这里的刀刃是补贴、是供应链、是研发，不是砖头水泥。

但时代变了。2026 年增速从三位数跌到个位数，" 精耕细作 " 要更强的组织、更稳定的物理空间、更清晰的品牌承载。拼多多这次把钱花在砖头水泥上——用自有空间承载自己的战略。

从 " 轻资产 " 到 " 重资产 "，从 " 租金 " 到 " 自有 " ——拼多多给下一阶段的扩张修房子。

本文信息采集截至 2026 年 10 月；本文以选址媒体行业观察视角梳理，不构成任何招商或投资决策建议。若需商办选址等请后台留言。

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