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10 月 22 日，建发越秀 · 观玺（观隽嘉苑）取得京房售证字（2026）96 号。

一期 10 栋 785 套一次性放行，拟售均价 6.8 万 /㎡，货值约 55 亿元；全盘 1352 户，二期 567 户待推。

土地账先摆清。

7 月 30 日建发以 49.77 亿元、溢价 10.6% 摘东小口 0002 地块，楼面 3.6 万 /㎡（较龙樾海序贵约 4000 元），半月后拉越秀联合开发。

3.6 万楼面 + 建安精装 + 财务，可售成本约 5 万上下；6.8 万拟售留 1.8 万 /㎡毛利空间，但那是价目表，不是成交价。

定价故意 " 压朱辛庄一头 "。同在天通苑—昌平南第一梯队：

星寰时光备案 6.6 万、实收约 5.59 万 /㎡；

中海未来之境拟售 7 万、网签约 5.79 万 /㎡；

龙樾海序备案 6.37 万、成交 5.42 万 /㎡。

观玺拟售 6.8 万、楼王 6#143㎡次顶 7.6 万 /㎡，近两成房源挂 7 万 + ——报备价反超朱辛庄 2000 元 /㎡，但参照海序折扣率，市场普遍预期真实成交落 5.6 万— 6 万，逼平未来之境、略高于海序。

产品端把 " 得房率 " 做成金融资产。

昌平首个轻抬板（北排 3.6 米 / 中间 3 米 / 南排 2.7 米），全系送花池 + 双阳台 + 飘窗 + 设备平台，综合得房率 95% — 106%；80㎡做三面宽三居、143㎡做南向四面宽三卫。

抬板不高、板下难停车，本质是归家仪式 + 首层溢价，不是京华曜那种 5.6 米真台地；但 " 负公摊 " 话术在 500 — 700 万总价段极能打。

客储比很漂亮，转签才是真账。

国庆日均到访近 700 组、冻资超 1500 组（口径称近 2000 组），按 785 套算蓄客比约 2:1。

80㎡四栋 290 套卡 500 万线走量，107 — 143㎡吃海淀西二旗 / 望京外溢改善；现房新政下个贷等竣工，建发用 " 先冻资、后折扣、再转签 " 把回款节奏前置。

变量也很直：13B 东小口站未通、101 中学仅规划、抬板高度有限、二期还要再推 567 套。

首开若实收守 5.8 万 +，东小口价格锚重估成功；若跌回 5.5 万，就是 " 海序价 + 更好产品 " 的流量盘。

观玺 6.8 万拟售不是东小口打败朱辛庄的宣言，是建发用 3.6 万楼面、轻抬板、106% 得房率，把昌平南报备价先抬一档；

买房人别看备案看折后，开发商别看认筹看网签——真锚在开盘那张折扣表上。

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