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自 2025 年 12 月 5 日开盘，华润置地 · 北京润园正冲向单盘百亿网签。

土地底子即护城河。

2 月 27 日华润以 60.24 亿元底价摘顺义温榆河 2007/2008 地块，楼面 3.5 万 /㎡；占地 17.04 公顷、计容 17.21 万㎡、容积 1.01，规划 111 栋（19 栋 8 层洋房 +92 栋双拼）、约 480 套，是北京近十年少有的低密墅居净地。

一、二期已把地款翻回来。

393 套取证房源去化近九成，住宅网签金额 89.12 亿元，加车位、仓储等回款合计近 97 亿元，地价覆盖率超 160%。成交结构拆开看：

洋房平层约 6.6 万 /㎡（271㎡约 6.4 万、328㎡约 6.7 万）

复式空墅约 7.3 万 /㎡

院墅约 8.9 万 /㎡整体均价 7.3 万 /㎡，用平层走量、院墅拔利润，邬双喜团队把 " 高低配 " 做成现金流阶梯。

三期是利润天花板。

即将推 45 栋 84 套纯院墅：730/763/905/1040㎡双拼，以及 6 套双拼合并类独栋——建面 2080㎡、实用约 2700㎡、南向面宽 22.2 米、层高 4.5 — 5 米、配 10 车位 +600㎡南院，单套总价 1.4 亿— 1.6 亿元。限墅令后，这种尺度直接把北京别墅价格锚拉到新层级。

" 稀缺资产化 "。

中央别墅区十年断供，华润用 2 万㎡实景示范区 +" 园系 " 标准，把高净值客的 " 安全感 " 先变成认筹金（三期 300 万排卡）。

现房 / 封顶预售压回款周期，但润园靠低楼面（3.5 万）+ 高客单价，监管账户沉淀已覆盖拿地成本，财务模型比刚改盘更抗周期。

北京润园不是 " 别墅卖得好 "，是华润用 60.24 亿地款、1.01 容积率、84 套亿元级院墅，把顺义温榆河写成北京顶豪的百亿现金流样本；

买房人付的是圈层与生态税，华润赚的是低密断供的重估红利。

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