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十一收官日开盘，龙湖 · 宸裕交出新成绩单。

首开约 210 套、认购 9.2 亿，截至目前网签 104 套、成交额约 4.62 亿元、均价 41600 元 /㎡。

比隔壁兄弟盘宸翰（40254 元 /㎡）每平贵 1300 元，在 " 降价求生 " 的北京楼市里反向立价。

同根两块地，错峰半年收割。

2025 年 2 月，顺义城投系（顺义新城 + 天竺地产）以 26 亿元底价摘得东风商场组团，楼面约 2 万 /㎡；

西块 096 是宸翰（524 套），东块 093 是宸裕（559 套），龙湖龙智造只做代建代销，不碰地款。

哥哥先跑：宸翰已网签 471 套、均价 40254 元 /㎡、回款超 23 亿，单盘覆盖双包地价款近九成，车位再收 6100 万，是标准现金奶牛。

弟弟蛰伏 500 多天，等热度烘起来再高开：本次只开 7 栋，99㎡网签 67 套、120㎡网签 32 套、139㎡网签 5 套，189㎡楼王留作调性锚。559 套里 99/120㎡占 77%，先走流量再拔利润。

涨价 1300 的底气，是 " 现房前置 "。

宸裕没靠效果图卖房，部分楼栋提前封顶、实景示范区先开，买房人看得见进度才敢签；

叠加宸翰已验证 " 顺义站 200 米 + 老城配套 + 低密洋房 " 的客群池，龙湖把代建溢价直接写进价目表。

代建模式的财报逻辑更干净。

龙湖不扛 26 亿地款、不背开发贷，赚代建管理费 + 品牌溢价；

国资吃地价重估和回款，大龙顺发以 7.63 亿中标施工总包（从拟收购 60% 股权告吹的 " 潜在股东 " 变乙方），北京建院接设计。

风险分散、周转轻，龙智造上半年代建销售额已达 112 亿、委托方满意度 98%。

变量也直白：宸裕取消南向花池、换北向设备平台赠送，得房率仍高但装标争议在；

189㎡仅 16 套，拔价不跑量。后续 452 套若守 4.16 万 + 实收，顺义老城价格锚会被重新钉在 4.1 万档；若退筹增多，就得再给折扣。

宸裕 104 套不是 " 龙湖又卖爆 "，是顺义国资用 26 亿地款 + 龙湖代建，把 " 先试水、再收割 " 的推盘节奏跑成轻资产范本；

国企控地、龙湖控盘、买家控确定性——现房时代，代建才是头部房企最稳的现金流生意。

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