观点网 10 月 28 日午间，中国海外发展（00688.HK）发布 2026 年第三季度业务回顾、经营情况及财务表现公告。

三页纸，能读的只有数字本身，而把两组数字并排放，会出现一处反差。前九月合约物业销售额 1810.4 亿元，同比上升 6.2%；相应销售面积 612 万平方米，同比下降 19.2%。

同期，全国新建商品房销售额 5.38 万亿元，同比下降 13.9%；销售面积 5.65 亿平方米，同比下降 13.2%。中海的销售额逆着大市微增，面积却比市场跌得更多。

价量剪刀差，越拉越陡

据中海公告数据测算，2026 年前九月合约销售均价约 2.96 万元 / 平方米，2025 年同期约 2.25 万元 / 平方米，一年之间增长三成。

单季度的分化更陡：第三季度合约销售额 466.8 亿元，同比下降约 7.3%；销售面积 162.1 万平方米，同比下降约 34.2%；单季均价升至约 2.88 万元 / 平方米，上年同期约 2.04 万元 / 平方米。

数据来源：中国海外发展季度业务回顾公告，均价据公告销售额与销售面积测算

单价的抬升来自结构换血，并非普遍涨价。该公司在公告里的表述是，持续聚焦安全性、确定性更高的一线城市，同时抓住其他重点城市的 " 结构性机会 "。

今年上半年，香港销售创出历史新高，北京、上海、深圳三城销售均超百亿元。到第三季度，公司对市场的判断收敛为八个字：局部企稳、市场分化。改善需求持续释放，核心区域市场 " 进一步企稳向好 "。这句话的背面，是核心区域之外仍在调整的那部分市场。

国家统计局的数据显示，9 月一线城市新建商品住宅价格环比已连续为正，同比降幅收窄至 0.5%；二线、三线新房价格同比仍分别下跌 2.4% 和 3.9%。

放到同业里看，这种取舍更明显。据各公司公告，前九月保利发展签约 1812.37 亿元、中国海外发展 1810.35 亿元，两者相差约 2 亿元；华润置地 1646 亿元，绿城中国与招商蛇口分别为 1421 亿元和 1400.93 亿元。头部之间的差距已被压缩到个位数百分比。但同为 1800 亿元量级，中海的销售面积比保利少约 263 万平方米，对应均价约 2.96 万元 / 平方米，保利约 2.07 万元 / 平方米。

剪刀差的另一面是，销售面积降幅接近两成，当期去化流量的收缩快于金额，四季度推货节奏将直接决定全年能否守住正增长。前三季度 1810.4 亿元，相当于 2025 年全年 2512.31 亿元的 72.1%，最后三个月的压力并不轻。

收入端是这份公告最亮的一行。第三季度收入 328 亿元，同比增长约 65.8%；经营溢利 19.5 亿元，同比增长约 89.3%。前三季度收入 1304 亿元、经营溢利 144.9 亿元，同比分别增长约 26.6% 和 10.2%。

收入跑得比销售快，说明钱主要来自结转，不是当期去化提速。开发结算通常滞后销售两三年，进入报表的这些收入，对应的是 2023 年至 2024 年那批已售未结资源，也把那个阶段的土地成本和售价压力一并带了进来。

前三季度经营溢利率 11.11%，较上年同期的 12.77% 回落 1.7 个百分点。上半年毛利率 16.1%，较上年同期 17.4% 再降 1.3 个百分点；对应股东应占溢利 70.3 亿元，同比下降 18.24%，核心股东应占溢利 79.3 亿元。

收入放量、利润率磨底，这是眼下多数房企共同的报表形态，中海的差别只在于降幅更缓、底子更厚。

数据来源：中国海外发展 2025 年、2026 年第三季度业务回顾公告

492 亿元补仓，与向下走的负债曲线

只看上半年的投资节奏，中海像在 " 收手 "-- 上半年仅在内地 8 个城市及香港新增 9 幅地块，总地价 78.6 亿元，权益地价 76.6 亿元。第三季度完全换了步频，在内地 7 个城市及香港新增 14 幅土地，新增土地储备总建筑面积 216 万平方米，权益建筑面积 198 万平方米，总地价 492.2 亿元，权益地价 484.9 亿元。

值得留意的是，权益地价占总地价的 98.5%，说明这轮补仓基本以自主获取为主，少数股东分摊很轻，未来结算时归母利润的漏损更少。492.2 亿元的总地价，相当于第三季度合约销售额 466.8 亿元的 1.05 倍，单季拿地强度高于当期销售回款。在土地市场普遍谨慎的时点，这是一次逆周期下注。

底气来自资产负债表。中海上半年末净借贷比率 27.2%，较 2025 年末的 34.2% 下降 7 个百分点；有息负债较 2025 年末减少 101.5 亿元，经营性现金净流入 285.2 亿元。拉长时间看，这条曲线从 2023 年末的 38.7%、2024 年末的 29.2% 一路走低，三年腾出的杠杆空间，正是第三季度敢单季投出 492 亿元的由来。

公告对融资端的表述仍是一句 " 净借贷比率和融资成本维持于行业最低区间 "，未给出最新数值；2025 年末的平均融资成本为 2.8%。

数据来源：中国海外发展年度业绩公告及 2026 年中期业绩公告

外部环境正在改写这门生意的规则。8 月 28 日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，把预售条件推向主体结构封顶，并有力有序推行现房销售、实行主办银行制；9 月 29 日，居民购房贷款贴息政策发布，对符合条件的首套住房贷款按本金给予年化 1 个百分点贴息，10 月 1 日起实施。前者抬高周转门槛、考验自有资金，后者托底终端需求、利好核心城市的改善产品。

对中海这类杠杆低、现金厚的企业，制度收紧是相对优势；但也意味着，492 亿元的补仓要更快转成明年的可售货值，否则资金效率会被更长的现房周期拖住。

香港是这轮补仓中唯一的境外落点。公告称当地市场 " 继续保持活跃，进入平稳发展期 "。香港差饷物业估价署的私人住宅售价指数 8 月环比微升 0.06%，今年前八个月累计上涨 6.98%，价格修复走在成交前面；但按揭成本仍在高位，香港金管局 9 月 17 日随美联储上调基本利率至 4.25%，实际按揭利率高于 3%，加杠杆空间有限。香港既是今年销售的增量来源，也是一个 " 价先于量 " 的观察样本。

对中海而言，2026 年剩下的一个季度要同时完成两件事，既要把 216 万平方米的新增土储尽快转成明年的货，还要在面积下滑两成的情况下守住销售正增长。前者关乎 2027 年，后者关乎今年。

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