10 月 28 日，备受关注的北京市顺义区枫桥别墅 170 套房产在阿里法拍平台上架，这是该项目第三次走上拍卖台。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，此次起拍时间为 11 月 29 日，评估价 15.57 亿元，起拍价 10.9 亿元。枫桥别墅紧邻潮白河畔，地处顺义高档别墅区，贝壳找房显示的绿化率接近 80%，容积率 0.33，与北京市顺义区政府仅一路之隔，地理位置优越。

枫桥别墅现场 每经记者 陈梦妤 摄于 2024 年 11 月

拍卖公告显示，枫桥别墅项目共计 188 套别墅（含 1 幢会所），本次共计 170 套别墅将整体拍卖。每经记者了解到，2024 年 11 月原定首次拍卖前，其中 180 套标的因案外人异议而撤拍；2025 年 5 月临近拍卖，178 套标的再次因同类原因撤拍。

两次因 " 案外人异议 " 撤拍

根据阿里法拍最新公告，此次挂牌的 170 套房产建筑面积合计 96384.45 平方米，评估价 15.57 亿元，起拍价 10.9 亿元，保证金 1.09 亿元，加价幅度 545 万元，截至记者发稿，平台显示已有超 200 次围观。

图片来源：阿里法拍

具体来看，这 170 套别墅均为独栋，单体面积均在 400 平方米以上，最大面积超过 767 平方米。国有建设用地使用权自 1993 年 12 月 18 日起至 2063 年 12 月 17 日止，也就是说，该标的物使用权限已不足 40 年。

资产包清单（部分） 图片来源：阿里法拍

2024 年 11 月，每经记者在现场看到，别墅区大门紧闭，内部杂草丛生，但多栋沿街别墅外部水管和窗户等设施外观维护良好。综合多个社交平台信息看，过去这些年，不少网友将此当成了拍照、涂鸦和探险宝地。

如前所述，这是枫桥别墅第三次现身法拍，前两次均在开拍前撤回。

2024 年 11 月 25 日，项目首次以 180 套（含会所）挂牌，建筑面积 102347.34 平方米，评估价约 20.17 亿元，起拍价 14.12 亿元，因 " 案外人对拍卖财产提出确有理由的异议 " 而撤拍。到 2025 年 5 月 29 日，该资产包调整为 178 套重新挂牌，建筑面积 101118.10 平方米，评估价 19.91 亿元，起拍价 13.93 亿元，同样在开拍前因案外人异议撤回。

对于此前撤拍的具体缘由等每经记者提出的问题，相关工作人员仅表示 " 参考公告 "。

三轮对比看，挂牌套数从 180 套降至 178 套再降至 170 套，建筑面积累计减少约 5953 平方米；评估价从 20.17 亿元压缩至 15.57 亿元，起拍价由 14.12 亿元降到 10.9 亿元，较首次缩水约 3.22 亿元。值得注意的是，从平均楼面价看，该标的物已从 2024 年评估期的 19705 元 / 平方米降至最新的 16239 元 / 平方米，每平方米缩水约 3466 元，降幅超过 17%，剩余资产的单位估值也在被重新定价。

图片来源：阿里法拍公告

一笔潜藏多年的影子债务

公告同时披露标的瑕疵：项目共 188 套别墅，部分房源存在拆除、未初始登记、用地分割证照废止等问题，后续恢复重建与过户风险由竞买人自行承担。

枫桥别墅内部 图片来源：拍卖公告

值得注意的是，该标的物持有人为北京新东飞祥义信息咨询有限公司（以下简称东飞祥义）、北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司（以下简称瑞顺鸿业）、北京精达房地产开发有限公司（以下简称精达地产），由于项目发生部分预售等原因出现整宗用地发生分割问题，精达地产拒绝向国土部门办理宗地分割办证手续，顺义区自然资源局作出京顺国用（2011 出）00143 号国有土地使用证废止的决定。与此同时，精达地产名下部分房地产还存在尚未办理初始登记情形等。

枫桥别墅可谓北京知名的 " 不良资产 "，是一笔藏在已退市房企泰禾集团项目公司矩阵中的影子债务。

据《每日经济新闻》此前报道，从北京市住建委信息看，枫桥别墅最早于 2002 年 9 月取得 126 栋别墅预售证，第一任开发商为精达地产。公开资料显示，枫桥别墅系精达地产 1993 年拿地，共建成 188 栋别墅。由于质量问题叠加市场原因等，到 2007 年时仅卖出 7 套。此后数年，瑞安建业通过多次拍卖拿下枫桥别墅部分房产并计划翻新；2010 年，瑞安建业将百余套房源转给亿达，并成立瑞顺鸿业；瑞顺鸿业股权几经倒手，最终归入东飞祥义体系。

从工商交叉验证信息看，东飞祥义、瑞顺鸿业、精达地产三家公司与泰禾集团颇有渊源。2018 年，泰禾系借这套资产矩阵向信达福建做重组融资：本金 16 亿元，瑞顺鸿业、精达地产为共同债务人，泰禾投资、泰禾集团创始人黄其森及其妻叶荔提供连带担保，质押物包括东飞祥义 100% 股权、瑞顺鸿业 100% 股权、精达地产 52.5% 股权及泰禾 8000 万股股票，枫桥别墅 170 套房源为核心抵押资产。

每经记者了解到，此次拍卖的执行案号系（2025）闽 01 执恢 321 号，是福州中院对信达福建申请执行泰禾系重组债务的恢复执行案，也是枫桥别墅这 170 套法拍房背后的最新执行依据。

根据泰禾集团最新公告，截至 2026 年 6 月 30 日，公司已到期尚未还款的借款本金为 666.4 亿元。公司被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的资产账面值合计为 891.09 亿元，受限资产主要是为借款提供的抵质押担保措施。对于应对措施，泰禾方面表示，将积极与对方进行和解谈判，寻求双方都能接受的解决方案。

如今，枫桥别墅已是满目疮痍，但据贝壳找房，其所在的顺义马坡板块，周边龙苑、富力湾、鲁能 7 号等二手别墅参考均价集中在 2.6 万元 ~3.2 万元 / 平方米，中建宸庐云起等次新房小区则站上 4.2 万元 / 平方米。相比之下，本轮 170 套别墅评估单价仅约 1.62 万元 / 平方米。

潮白河的河水还在流淌，但黄其森们留下的，是一地长过人高的杂草，和一纸写满违约金的债权表。等 11 月底槌响，无论是谁，接下的都是一段被重新定价的地产旧梦。