《科创板日报》10 月 30 日讯（记者 徐赐豪）菜鸟资本化提速。

10 月 30 日，中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称 " 中金菜鸟 REIT"）在深圳证券交易所上市，这是菜鸟今年落地的首单公募 REIT。

《科创板日报》记者获悉，中金菜鸟 REIT 首发基金份额共 5 亿份，每份发售价格为 2.980 元，募集资金合计 14.9 亿元。截至收盘，该 REIT 报 3.257 元，较发售价格上涨 9.3%。

据披露，该基金原始权益人为杭州传欣物联网技术有限公司，控股股东及基金运营管理机构为浙江菜鸟供应链管理有限公司，二者均为菜鸟集团下属企业。基金管理人为中金基金管理有限公司，计划管理人及财务顾问为中国国际金融股份有限公司。

底层资产方面，中金菜鸟 REIT 对应中国智能骨干网嘉兴园区，租赁面积超过 40 万平方米，是菜鸟长三角供应链网络的核心枢纽。该园区自 2018 年起运营，采用依托菜鸟供应链、服务电商业务的整租模式，主要作为天猫超市华东总部仓，支撑半日达、当日达等履约能力的区域覆盖。

菜鸟集团 CFO 郑海宁在上市仪式上表示，本次发行是菜鸟首单公募 REIT。菜鸟将更好地发挥存量资产的运营价值，推动物流基础设施与资本市场高效对接，在盘活资产存量、扩大有效投资的同时，持续提升供应链资源配置效率和服务实体经济能力。

《科创板日报》记者了解到，截至 2026 年 3 月 31 日，浙江菜鸟及实控人持有或运营的已进入运营期境内仓储物流园区共 88 个，总建筑面积 902 万平方米，覆盖全国 31 个城市，主要包括京津冀、长三角、大湾区、川渝经济圈及长江中游等核心区域。

贯铄资本 CEO 赵小敏对《科创板日报》记者表示，菜鸟此前上市进程终止后，此次 REIT 在深交所挂牌对其非常重要，是进一步贴近资本市场的重要一环，尤其是开始盘活原有仓储存量资产。

赵小敏判断，下一步若有机会，明年或明年下半年可能启动扩募，装入更多资产，让菜鸟集中精力发展国际化和跨境业务。

从行业看，物流企业的 REIT 策略近期出现分化。就在中金菜鸟 REIT 上市前一天，顺丰控股公告，拟以约 26.11 亿港元收购顺丰房托名下四处物流物业相关权益，推动后者终止并退市。不过，顺丰并未全面退出 REIT 市场。2025 年，南方顺丰物流 REIT 已在深交所上市，募集资金 32.90 亿元。顺丰退出的是融资效率受限的香港平台，而非放弃物流地产证券化。

京东方面，近日嘉实京东仓储基础设施 REIT 首次扩募申请获得上海证券交易所正式受理。本次扩募拟以定向扩募方式，新购入位于陕西西安、安徽合肥的两座现代化高标仓作为底层资产，拟募集资金合计约 10.51 亿元。扩募完成后，该基金底层不动产项目数量将由 3 个增加至 5 个，覆盖西部、西南、华中、华北、华东五大区域。

汇生国际资本总裁黄立冲对《科创板日报》记者分析称，在美元零风险国债收益率 5% — 5.4% 的环境下，中国 REIT 在香港吸引力不大。他进一步表示，表面看是顺丰、京东两家物流企业采取相反的资本策略，实际反映同一类物流资产在不同资本市场的估值、流动性和融资效率存在明显差异。

黄立冲分析，顺丰 2021 年分拆物流地产赴港上市，本希望建立持续融资、收购物业、盘活资产的资本循环平台，但香港房托市场流动性不足、估值及融资环境承压，平台难以发挥再融资功能。顺丰因此收回资产，以减少重复上市和管理成本，提高母公司调配资产的灵活性。

在黄立冲看来，REIT 的命运不取决于物流公司品牌大小，而取决于资产租金回报率、资本市场要求的收益率与扩募融资成本三者能否匹配。当资本市场愿意为物流资产提供较好的估值和低成本资金时，企业就会扩募；当上市平台长期折价、融资困难、管理成本过高时，企业就可能选择私有化或收回资产。

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