11 月 2 日晚，万物云在港交所公告：与万科及其关联方签订一系列债务清偿协议，由万科系项目公司用物业 + 车位抵偿欠万物云的应付款，总代价 6.617 亿元（精确数 661,704,028.20 元）。

一、这笔账怎么算

• 抵债资产：分散在多个城市的公寓、住宅、社区商铺、车位等，主要是项目尾货，不含核心商办

• 债务底数：抵偿的到期应收款项本金为 6.5889 亿元

• 差价处理：

   ◦ 56.12 万元 → 抵扣对方未来应付万物云的业务预收款

   ◦ 225.17 万元 → 万物云以现金补差

• 定价依据：独立估值师按市场比较法，假设完工状态下评估值约 6.6211 亿元，交易价折让约 0.06%，基本按评估值足额抵偿  

翻译成大白话：万科没掏现金，把房子车位过户给万物云，账就平了；万物云反而还倒贴了 225 万。

二、为什么是关联交易

万科企业持有万物云约 57.59% 表决权，是控股股东；本次各卖方 / 债务人要么由万科最终控制，要么是万科的合营、联营、共同经营公司，按港交所上市规则第 14A 章构成关连交易。

合并计算过往 12 个月内未完成的 38 项同类清偿协议（约 1.417 亿元）后，适用比率超 0.1% 但低于 5% ——只需申报公告，豁免通函和独立股东批准。三名在万科任职的非执行董事已回避表决 。

三、万物云为什么要接这套资产

背景是万物云账面关联应收一直压着：

• 2026 年上半年，关联开发商贸易应收余额约 17.7 亿元，预期信用损失率已升至 51.8%

• 2025 年对因万科欠款计提减值约 7.43 亿元，直接把归母净利润拖到 6.95 亿元（同比近腰斩）

• 此前已累积 " 工抵资产 " 余额约 51.6 亿元  

这笔 6.59 亿抵完，相当于一次性削掉约 37% 的关联应收敞口。公司口径是：把 " 不确定的应收账款 " 换成 " 能收租、能去化 " 的实物资产，降低坏账风险，用时间换空间。

四、利好与隐患分开看

短期利好

• 关联信用敞口明显压缩，减值压力阶段性释放

• 资产具备持续经营能力（车位、商铺可出租），流动性优于 " 挂账 "

中期风险

• 工抵资产去化慢：上半年销售型工抵资产只去化了约 1 亿元，51.6 亿存量要去化多年

• 评估价≠成交价：弱势市场里，车位、远郊底商会面临二次减值，直接反噬利润

• 现金回款仍为 0：这次本质是把 " 别人欠的账 " 变成 " 自己手里的货 "，不是真金白银回血

更本质的变化：万物云收入端在 " 去万科化 "（上半年来自万科的关联交易收入 8.2 亿，占比降到 4.3%），但资产端还在持续承接母公司的工抵货——业务在断奶，资产负债表还没完全断奶。