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10 月 30 日，京投森屿文华（熙区嘉园三区）再取 11# 楼 90 套洋房预售证 .

拟售均价 88380 元 /㎡；但真正有参考意义的，是首批房源的转签账本。

土地底子很重，回本周期很长。

2021 年 12 月，京投发展底价打包摘东坝车辆基地三宗地，总耗资 175.3 亿元、综合楼面 4.25 万 /㎡；

森屿文华所在的 A002-3 地块单宗 70.7 亿元，指导价挂 8.6 万 /㎡。

地块占地 7.67 万㎡、计容 13.7 万㎡、容积 1.9，规划 12 栋（北排 6 栋 18F 小高层 + 南排 6 栋 10 — 11F 洋房），全盘 1358 户。

首开数据偏冷。

4 月 20 日首批取 4 栋 546 套，拟售约 8.53 万 /㎡；截至目前网签 100 套、8818㎡，去化率 18%，成交均价 6.97 万 /㎡——相当于备案价 82 折，单价跌破 7 万关口。

产品不弱，但叙事跑不过大盘体量。

层高 3 米、南向通面宽阳台、设备平台赠送，综合得房率约 90%；72 — 136㎡覆盖两居到四居。

但 78㎡两居北向无窗、三居起步 98㎡，小户型功能性弱于当下 "70㎡做三居 " 的市场预期，客群筛选偏刚改而非首置流量。

北熙区整体也没跑赢时间。

一区 + 二区 + 三区累计入市 2032 套，网签 1072 套、整体去化 53%，均价 7.48 万 /㎡、回款超 72 亿。

森屿文华是三期里产品最新、得房率最高的一期，却是价格最软的一期——大盘连续供应，每一期都在稀释上一期的二手锚。

" 存量期房折现 "。

森屿文华属 828 新政前已取证的在途项目，不受 " 竣工放按揭 " 直接约束，但市场心态已被现房逻辑重塑：买家不为 8.6 万指导价买单，只按 " 楼面 4.25 万 + 得房率 + 交付确定性 " 重估。

京投用 82 折换转签，不是让利做慈善，是把 175 亿沉淀项目里的存货先转成监管账户现金流。

变量也直白：东坝有 3/12 号线、北京中学、第四使馆区兑现预期，但配套落地慢；2029 年交付、1358 户大盘后续还要加推，价格体系难回头。

国企信用能扛周期，但 "TOD 大盘 + 高层占比高 " 意味着资金占用久、折扣惯性会延续。

森屿文华不是 " 东坝塌了 "，是京投用 4.25 万楼面、82 折实收、90% 得房率，把超级 TOD 盘从 " 规划溢价 " 拉回 " 现金流折价 "；

买房人赚到朝阳地铁上学区，京投赚到现房时代最现实的东西——把库存换成网签。

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