地产财富会

北京楼市进入四季度

千万级改善市场竞争正酣

一个海淀新盘

却在新政后跑出了成交加速度

单月成交 30.59 亿元

拿 10 月北京商品房金额套数第一

瑜海澐颂，凭什么？

2026-11-4

2026 年的北京楼市，卖房有多难？

新房供应持续增加，改善型产品扎堆入市，买房人有了更多选择。尤其在千万级住宅市场，从看房、认购到最终网签，每一步都考验项目的竞争力和开发商的营销能力。

然而，就在市场竞争激烈的 10 月，海淀上地的瑜海澐颂交出了一份值得关注的成绩单。

来自天朗的数据显示，截至 10 月31日，瑜海澐颂 10 月网签成交236套，成交金额 30.59 亿元，位居北京当月网签金额第一名。

加上 9 月网签的 89 套，项目累计网签已达 325 套。

这意味着，9 月 21 日开盘的瑜海澐颂，经过一个多月的认购转网签，已有 325 套房源完成网签，开盘后的集中转签工作基本落地。

对于一个主力产品面积约 98 — 179㎡、单价处于 10 万元级别的改善型住宅项目来说，这个成绩非常有分量。

更值得关注的是，瑜海澐颂恰好赶上北京 "8 · 28" 住房销售新政落地后的市场调整期。

面对政策变化和客户愈发谨慎的购买决策，海开控股迅速调整营销策略，推出差异化付款优惠，并依托上地稀缺的土地资源和持续投入的产品力，完成了一次从市场热度到实际成交的转化。

为什么是瑜海澐颂？

这 325 套网签背后，至少有三件事值得北京楼市研究。

新政之后

海开率先调整打法

今年北京楼市有一个明显变化：项目热度和实际成交之间，存在着越来越需要认真跨越的距离。

一个项目开盘认购多少套，固然值得关注。但最终有多少客户完成签约，才能进一步检验价格、付款方案与客户购买能力之间的匹配程度。

瑜海澐颂的开盘成绩曾经引发市场关注。

9 月 21 日，项目通过线上方式开盘，公布的认购金额约 75 亿元。

接下来，海开需要解决的问题很具体：

如何让认购客户顺利进入网签环节，同时提高资金回笼效率？

这恰好是 "8 · 28" 新政之后，房企需要重新考虑的经营问题之一。

新政进一步明确了商品住房现房销售和预售管理的有关要求。随着销售制度调整，项目开发周期、资金安排以及营销节奏，都需要更加精细地匹配。

瑜海澐颂在开盘前推出了一个颇受关注的方案：

首付款比例与购房折扣挂钩。

按照项目当时公布的优惠方案，购房者可以根据自身资金情况选择不同付款比例，并享受对应折扣。

这个策略为什么值得研究？

对于购房者来说，拥有较多可支配资金的家庭，可以通过提高首付款比例，换取一定总价优惠。

对于开发商来说，更高比例的首付款意味着部分销售回款可以提前实现，有助于改善项目资金周转。

两端需求由此形成了可以交易的空间。

当然，这套方案也有适用前提。

上地及周边聚集了大量科技企业和高收入专业人才，部分改善型家庭经过多年收入积累或既有住房置换，具备较强的首付款支付能力。

海开将客户资金条件与价格优惠结合起来，使付款方式成为营销策略的重要组成部分。

效果如何？

从 9 月的 89 套网签到 10 月新增 236 套，项目累计网签达到 325 套，说明此前的认购需求正在持续转化为实际成交。

其中既有集中办理网签的时间因素，也反映出项目在价格、付款安排和客户需求匹配方面取得了阶段性效果。

对于其他房企而言，瑜海澐颂提供了一个有参考价值的案例：

市场越考验成交效率，开发商越需要把客户支付能力、价格策略和资金回笼放在一起研究。

营销能力的价值，最终要体现在客户愿意签约、企业能够实现回款的结果上。

上地最后一块住宅用地

稀缺性给项目托了底

营销策略能够促成交易，前提是客户认可项目本身的价值。

瑜海澐颂" 人无它有 " 的先天优势之一，就是上地。

熟悉北京楼市的人都知道，海淀改善市场有着鲜明的产业和教育属性。

而上地，恰好是海淀产业、就业与居住需求高度集中的板块之一。

先看产业：上地信息产业基地与中关村软件园共同构成了北京重要的科技创新产业集群。

百度、腾讯、网易、科大讯飞、智谱 AI 等企业在这里及周边集聚。根据项目资料，上地片区市场主体超过 2.3 万家，聚集近 30 万高精尖科创人才。

产业密度决定了这里拥有稳定的就业人口和改善需求，也决定了这里的好房子将保持着更坚挺的优质资产属性。

再看教育：海淀的教育资源长期具有较强的市场吸引力，上地也是区域内教育资源相对集中的板块。

瑜海澐颂所在区域，周边有上地实验等教育资源，项目北侧还规划有 101 中学上地学校，按照相关建设规划，学校预计 2028 年秋季开学。

产业提供就业支撑，教育资源满足家庭长期需求。这两项因素叠加，让上地拥有相对广泛的改善客群基础。

而土地供应的稀缺性，进一步强化了瑜海澐颂的价值。

瑜海澐颂所在的 0702 地块，被视为上地最后一块住宅用地。随着区域开发逐渐成熟，核心板块可供开发的住宅土地日益有限，新增高品质住宅供应也愈发珍贵。

稳定的高收入客群、持续的改善需求，加上有限的新增供应，共同构成了上地优质住宅资产的长期价值支撑。

对于购房者而言，在成熟的产业板块拥有这样一套高品质新房，既能满足当下的通勤、教育和家庭改善需求，也有望在未来市场分化中展现出相对更强的资产价值韧性。

此外，在项目周边 BHG Mall 上地店、清河万象汇、西北旺万象汇等成熟商业环伺的同时，瑜海澐颂社区也为业主配建了约 2.5 万㎡商业，让业主下楼即享生活便利。未来随着相关配套逐步落地，将进一步丰富业主的商业消费、休闲娱乐和文化生活场景。

719 套房源

海开拿出了多少产品诚意

土地决定了项目的起点，产品决定了购房者每天的居住体验。

瑜海澐颂能够在上地吸引改善家庭关注，与海开对产品的持续投入密切相关。

项目南北两个地块共规划 719 套住宅，整体采用 4 — 10 层纯洋房设计，容积率约 2.2。

在海淀核心区域，这样的低密度住区具有极大竞争力。

从户型来看，项目覆盖 98 — 179 平方米多个面积段，包含三居和四居产品，能够满足不同家庭结构的改善需求。

其中，高质价比的 98 平方米户型是项目值得关注的亮点之一：在海淀核心区同面积段产品中，其三面宽设计具有较强的辨识度。南向三个开间，让客厅及卧室获得更好的采光条件，部分边户还配置 270 ° 转角飘窗。

对于预算有限、又希望改善居住条件的年轻家庭来说，这类产品降低了进入上地核心区域的面积门槛。

116 平方米户型则承担了项目主力三居的角色，南向三面宽布局，配合独立储藏空间和家政空间，兼顾家庭日常生活的功能需求。

点击查看更多 116㎡户型样板间图片

138 平方米四居、159 平方米四居和 179 平方米大户型，则进一步覆盖了多人口家庭和高阶改善客群。

点击查看更多 138㎡户型样板间图片

点击查看更多 179㎡户型样板间图片

不同面积段之间形成了相对完整的产品梯度。

公区配置同样值得关注。

南北两个地块分别规划约 1900 平方米和 1800 平方米的下沉会所，结合项目内 1700 平方米的架空层，形成覆盖健身、阅读、儿童活动和邻里交流等场景的公共空间。

此外，项目共有 10 栋住宅楼配置首层架空层，结合园林空间，增加社区公共活动场所。

还有一个细节，是项目对新规产品设计的应用。

一步阳台、设备平台等设计，增加了户型的空间拓展能力，也让不同面积段的产品拥有更多使用场景。

瑜海澐颂部分南侧首排 116 平方米和 139 平方米户型，还配置了超低能耗建筑体系，通过外墙保温、高气密门窗、热回收新风等技术，改善室内温度、空气质量和隔音表现。

从户型到公共空间，再到建筑技术，瑜海澐颂的产品配置体现出海开对改善型住宅需求的持续研究。

也正是这些投入，让瑜海澐颂在本阶段的改善新房竞争中拔得头筹。

从热销到网签

瑜海澐颂留下什么启示？

作为 2026 年的 10 月单价 10 万 + 改善住宅网签销冠，瑜海澐颂的成交结果对当下楼市极具参考价值。

一方面，上地成熟的产业和居住需求，为项目提供了客户基础；海开团队的在产品上的倾情投入，带来 719 套高品质低密改善住宅，则为成交提供了实际支撑。

另一方面，项目在 "8 · 28" 新政之后较早推出首付款梯度优惠，通过付款条件与价格优惠的组合，也积极推动认购向网签更好地转化。

这几项因素共同发挥作用，最终形成了截至 10 月 31 日累计 325 套网签的阶段性成绩。

对于海开而言，这也是一次产品的胜利，也是一次营销能力的检验。

从拿地、产品定位、开盘定价，到政策变化后的营销调整，再到集中转签，开发商需要在多个环节连续作出判断。

尤其是在市场分化的背景下，房企对客户需求的理解、对资金节奏的把握，以及对项目价值的持续兑现能力，都将影响销售表现。

瑜海澐颂已经完成了开盘后第一阶段的市场检验。

而对于正在寻找市场突破口的房企来说，瑜海澐颂至少给出了一个清晰的启示：

好地段提供客户基础，好产品形成购买理由，好营销则让购买意愿更有效地转化为成交。

三者形成合力，才有机会在激烈竞争的北京楼市中跑出自己的节奏。

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