财联社 11 月 6 日讯（记者 王萧）国内两只 IDC 公募 REITs ——南方润泽科技数据中心 REIT 与南方万国数据中心 REIT，上市已一年有余，扩募正在提速，但 AIDC 即常说的 " 智算中心 "（以 AI 算力服务为核心、高功率密度的数据中心，区别于 IDC）的资产证券化，目前尚在起步探索阶段。
针对 AIDC 资产证券化，业内当下集中探索的是一条 "Pre-REITs —机构间 REITs —公募 REITs" 的分级培育路径：
首先，Pre-REITs 作为前置培育池，由产业方联合长期资金先行收购或孵化 AIDC 资产，把上架率、租约和现金流 " 养 " 到一定程度；接着，机构间 REITs 则充当中间衔接产品，承接尚不完全满足公募门槛的资产。
这其中，机构间 REITs 已陆续有相关案例落地，例如，2025 年 11 月至 2026 年 3 月，世纪互联先后完成三单数据中心机构间 REITs，合计募资超 72 亿元，底层资产覆盖太仓基地型数据中心与乌兰察布智算中心。
不过，AIDC 距离叩开公募 REITs 大门，仍有一段距离。REITs 领域资深专家、协同中科基金投资总监黄帅对财联社表示：现阶段，AIDC 资产证券化面临四重挑战——算力阶段性过剩、消纳能力不足、资产与产业绑定过重、项目收益偏薄。
" 不妨类比传统不动产的‘拿地—基建—运营’三段论，现在智算中心行业里大家都在抢‘基建’这一段，拼命拿电力指标、建机房、堆服务器，相当于不动产里热衷于‘拿地盖楼’，却忽视了最关键的‘运营’。" 黄帅表示，"AIDC 的‘运营’指向算力消纳，说白了，就是把 Token 卖出去、卖出稳定利润，但这恰恰是当前的挑战所在。"
财联社：IDC 公募 REITs 国内已经跑通，AIDC 距离实现公募 REITs 退出还有多远？
黄帅：先说结论，类比不动产最直观：AIDC 还在 " 拿地基建 " 这一段——资产形态、权属、用地——已经具备接近合规发行 REITs 的基础条件，相当于楼已经盖好、具备了交付条件。但距离真正退出，差的不是资产，而是稳定的现金流，而稳定现金流的唯一来源，是可持续的算力消纳，也就是 Token 运营。
所以更准确的判断是：AIDC 现在相当于 " 毛坯交付 "，离 " 满租运营 " 还差一截，当前更适合走 Pre-REITs、私募 / 机构间 REITs 的培育路径，把 Token 运营和收益结构做扎实，再向公募过渡。资产就位是上半场，Token 运营能不能跑通，才是决定能否退出的下半场。
财联社：IDC 估值看机柜数和上架率，AIDC 估值逻辑有何不同？尤其考虑到 AIDC 对电力、冷却的高能耗要求，以及高性能服务器面临快速折旧。
黄帅：估值锚点有本质区别，这跟不动产从 " 按建筑面积估值 " 走向 " 按租金净收益（NOI）估值 " 是同一个道理。传统 IDC 看 " 机柜数 × 上架率 × 租金 "，赚的是空间租赁的钱；AIDC 更该看算力服务化变现——也就是模型推理与生成的 Token 计费、算力服务的销售利润，而不是堆了多少机柜。
未来真正决定 AIDC 估值的，是 Token 运营能力：定价权、客户结构、实际利用率。这里面有两个新课题：一是高能耗（电力、冷却）必须作为持续运营成本完整计入；二是服务器折旧快，应通过功率计量、监测实际算力利用率，把估值锚从 " 账面资产 " 转向 " 实际产能和收益贡献 " 做动态重估。说到底，估值最终要落到 " 这块算力被消纳、产生了多少 Token 利润 " 上。
而 Token 运营，其实也有两层含义：一层是对外销售的时候，需求和供给要精准匹配，不是模型越牛越好、设备越牛越好；另一层是对内的运营，要将设备的利用做精益管理，譬如，1000 张卡平均利用率 30%，但假如出现一个新架构，让利用率能拉到 90%（内部优化 + 外部消纳），哪怕里边 70% 的卡还几乎是新的，但技术突破会导致再估值。
财联社：当前 AIDC 资产整体的现金流和收益表现如何？
黄帅：整体偏弱，根子就在消纳端没解决好，类比不动产的 " 整租 vs 散租 " 最直观：现在多数项目像只靠一两个大租客（整租），主要依赖少数头部互联网大客户，买方强势，压价、波动大、行业内卷。
破局思路是往零售、散租算力市场走，把 Token 运营做厚——用长协托底、零售增厚，把客户打散、把合同期限和定价结构化，平滑收益曲线、降低单一大客户依赖。这本质上就是在补 " 算力消纳运营 " 这块短板：建设谁都会，把 Token 稳定运营出利润才是真本事，消纳端才是收益的命脉。
财联社：对于业内探索的 Pre-REITs —私募 / 机构间 REITs —公募 REITs 多层次市场，怎么看？
黄帅：非常认同，因为它把算力运营能力前置了。类比不动产，从开发建设到成熟运营，本就要经历一段 " 运营培育期 " 才能谈资产证券化；Pre-REITs 阶段本质上不是 " 融一笔钱 "，而是 Token 运营能力的培育与验证过程。
只有 Token 运营达标、收益结构稳定，资产才配得上走向公募。这条多层次路径对 AIDC 几乎量身定做：它承认 " 基建已就位、Token 运营待验证 " 的现实，用私募阶段先把消纳和运营跑通，再用公募兑现。建设是地基，Token 运营培育才是让资产升值、得以退出的楼梯。
财联社：最后，概括而言，AIDC 投建方要如何提高运营能力和提高项目回报呢？
黄帅：算力不是越多越好，模型不是越贵越牛越好，匹配才是王道。类比不动产的 " 拿地—基建—运营 "：很多投建方把精力全花在 " 基建 " 上，比谁机房大、谁卡位多，却忽略了最值钱的 " 运营 "。要根据真实业务需求匹配模型和服务器，让单位投入产出最高。
这跟商业地产追求 " 坪效 " 同理。对投建方而言，最该补的课不是把数据中心建得更大，而是把 Token 运营得更高效、把消纳端做厚。未来 AIDC 真正值钱的不是一堆服务器，而是持续把算力消纳、稳定变现的 Token 运营能力。
（财联社记者 王肖邦）